สัมมายันธุรกิจอสังหาฯ ไทยไม่เป็นฟองสบู่ เหตุธุรกิจไม่ได้โต 2 หลักนาน 4-5 ปี ฟันธงภาวะเศรษฐกิจและอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว แต่ห่วงธุรกิจตามเมืองท่องเที่ยว ยังไม่ฟื้น

ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา  ภาพเศรษฐกิจไทยออกอาการย่ำแย่ต่อเนื่องถึงปัจจุบัน  แต่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับฉายภาพที่แตกต่างออกไป  เพราะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ไม่เว้นแต่ละวัน  และล้วนเป็นโครงการมูลค่าสูง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่

ประเด็นคำถามที่สำคัญและเป็นความกังวลใจของหลายฝ่าย  คือวงจรของวิกฤติฟองสบู่แตก กำลังจะกลับมาอีกครั้งหรือไม่  "ฐานเศรษฐกิจ" ได้สัมภาษณ์พิเศษ นายสัมมา  คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ฯ ถึงแนวโน้มและทิศทางของตลาดอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสสุดท้ายและแนวโน้มปีหน้า  ถึงความเป็นไปหลังเศรษฐกิจไทยผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว

ก่อนอื่นต้องพูดถึงนิยามของฟองสบู่ก่อน ซึ่งฟองสบู่จะเกิดจากการที่ธุรกิจมีการเติบโตด้วยเลข 2 หลักติดต่อกัน 4-5 ปี  และเวลาเติบโตลดลง ก็ลดลงมาก 20-30%  เวลาเติบโตขึ้นก็เป็นฟองสบู่ เวลาลดลงก็เป็นฟองสบู่แตก  ซึ่งปัจจุบันธุรกิจอสังหาฯ ของไทยไม่ได้เป็นฟองสบู่ เพราะไม่ได้เติบโตด้วยเลข 2 หลักติดต่อกัน 4-5 ปี  ตามนิยามของฟองสบู่              

แต่เป็นเพราะปัญหาเศรษฐกิจ  วิกฤติทางการเงินของสหรัฐอเมริกา  ที่ทางศูนย์ฯ ได้ออกเตือนตั้งแต่ช่วงต้นเดือนตุลาคมปีที่แล้ว  ให้ผู้ประกอบการชะลอโครงการใหม่หรือโครงการที่เพิ่งเริ่มพัฒนาได้ 10-20% แต่ถ้าโครงการไหนพัฒนามากกว่า 80-90% ก็ให้ดำเนินการต่อ

ขณะเดียวกันมีเรื่องน่าห่วง  คือ  ความต้องการที่หดตัวอย่างรุนแรง  จากจำนวนหน่วยของโครงการต่างๆ แต่ละปีมีประมาณ 70,000-75,000 หน่วย  ได้ลดลงเหลือ 60,000 กว่าหน่วยเท่านั้น  ทำให้เกิดโอเวอร์ซัพพลาย   ซึ่งเป็นผลจากปัญหาเศรษฐกิจและการเมืองที่มีความรุนแรงในช่วง 5 เดือน ตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ของปีที่แล้วต่อเนื่องถึงช่วงต้นปีนี้  พอถึงเดือนมีนาคม  สถานการณ์ก็ปรับตัวดีขึ้น  เนื่องจากมีแรงกระตุ้นจากมาตรการของภาครัฐ  ที่จะหมดอายุ  แต่พอถึงเดือนเมษายนก็นิ่งอีก   

ภาวะเศรษฐกิจไทยและอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว  โดยภาพรวม ยกเว้นตลาดที่มีกลุ่มลูกค้าเป็นชาวต่างชาติ เช่น สมุย และภูเก็ต  ที่ตลาดยังไม่ฟื้น  ตลาดที่ จ.ภูเก็ตและเกาะสมุยที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ  ในส่วนของโรงแรม  เพราะนักท่องเที่ยวไม่เข้ามา  และโครงการคอนโดมิเนียมที่ชะลอการก่อสร้างและบางแห่งก็หยุดโครงการไปเลยก็มี  ส่วนบ้านพักตากอากาศก็ไม่น่าห่วงเท่าไร  เพราะเป็นการสั่งสร้างเมื่อมีออร์เดอร์

ปัจจัยสำคัญที่กระทบกับตลาดต่างชาติที่ยังไม่ฟื้น  คือ  เศรษฐกิจในประเทศเขาที่ได้รับผลกระทบ  ค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้น  และสถานการณ์ทางการเมืองของไทยไม่นิ่ง

ครึ่งปีหลังและปีหน้าต้องรอดูตลาดต่างชาติจะกลับมาหรือไม่  ส่วนโครงการเดิมคงชะลอการก่อสร้างต่อไป  แต่ถ้าเป็นโครงการที่จับตลาดระดับกลางราคาไม่สูง  ประมาณ  5-10 ล้านบาท ยังพอไปได้  ตอนนี้ผู้ซื้อในประเทศในเอเชียยังมีกำลังซื้อแต่เขายังไม่เข้ามา   แต่ถ้ามาจากประเทศไกลๆ หรือตลาดในประเทศเขาเองยังไม่ฟื้นคงยังไม่กลับมา

ส่วนตลาดลูกค้าคนไทยเริ่มปรับตัวดีขึ้นจากครึ่งปีแรก เพราะตอนนี้มีโครงการออกใหม่เยอะ  โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม   ช่วงครึ่งปีแรกมีโครงการออกมาน้อย  การขายจะดีขึ้นในไตรมาสสุดท้าย เพราะเป็นเวลาเร่งทำยอดขาย มีมหกรรมบ้านและคอนโด และมีปัจจัยจากสถาบันการเงินพยายามเร่งปล่อยสินเชื่อ พอเข้าไตรมาสแรกปีหน้า ก็มีมาตรการลดหย่อนที่จะหมดเดือนมีนาคมมากระตุ้นอีกครั้งหนึ่ง

สินเชื่อบ้านปีที่แล้ว 2.78 แสนล้านบาท ปีนี้คงประมาณ 2.8 แสนล้านบาท อาจจะลดลงเล็กน้อยเนื่องจากไตรมาสแรกไม่ดี และธนาคารพาณิชย์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อด้วยการยกเกณฑ์รายได้  แต่ช่วงครึ่งปีหลังเริ่มปล่อยสินเชื่อเยอะขึ้น รวมถึงแบงก์รัฐด้วย ปัจจุบันสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อ แบงก์พาณิชย์ 59% ธนาคารอาคารสงเคราะห์ 35% อื่นๆ 6% เช่น ออมสิน บริษัทประกันภัย

พูดตอนนี้เร็วไปว่าจะมีการต่อมาตรการหรือไม่   และการเปิดตัวโครงการใหม่ ก็เป็นเครื่องที่ชี้ปริมาณ เพราะเป็นแค่เปิดตัว  การเปิดตัวอาจจะดีสำหรับผู้ประกอบการ แต่อาจจะไม่ดีต่อตลาด เพราะจะเกิดการแห่ตามกันไปถ้ามากๆ คนเข้ามาทีหลัง ยอดโอนปีนี้ กับปีที่แล้วใกล้เคียงกัน

เพราะหน่วยซื้อขาย ราคาต่อหน่วยถูกลง เพราะเศรษฐกิจไม่ดี บ้านขายได้ราคาปานกลางถึงต่ำ เช่น คอนโดมิเนียม ช่วง 7 เดือนแรกของปี 2551 ที่โอนกรรมสิทธิ์ พื้นที่เฉลี่ยต่อหน่วย 51 ตารางเมตร ในราคา 1.8 ล้านบาท ขณะที่ช่วงเดียวกันของปีนี้ พื้นที่เฉลี่ยลดลงเหลือ 42 ตารางเมตร

ถ้าเป็นตลาดของคอนโดมิเนียม การขึ้นโครงการจะหนาแน่นในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน 15 เขต อาทิ ห้วยขวาง รัชดาฯ คลองเตย  วัฒนา  บางเขน ยานนาวา ปทุมวัน พญาไท เป็นต้น และยังเกาะแนวรถไฟฟ้า  ที่โครงการมีโอกาสเกิดขึ้นได้จริง ได้แก่  เส้นสีน้ำเงิน  สีม่วงและสีแดง   รวมถึงในโครงการส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าบีทีเอส  เพราะมีความคืบหน้ากว่า 90% แล้ว  เช่น

ส่วนต่อขยายอ่อนนุช- แบริ่ง,  ตากสิน-ฝั่งธน   ที่จะมีโครงการเกิดขึ้นเยอะเพราะว่าข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไป ขาย 60,000 บาทต่อตารางเมตร แต่อยู่ฝั่งกรุงเทพฯ ขายตารางเมตรละ 1 แสนบาท  คนก็ยอมที่จะอยู่ออกไปไกลหน่อยและโดยสารรถไฟฟ้าแทน  ขณะที่ฝั่งกรุงเทพฯ ทางทิศตะวันตกเฉียงเหนือข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไป เช่น บางบัวทอง บางใหญ่ ยังขยายไปได้อีกมาก บีอาร์ที แอร์พอร์ตลิงค์ 4 สถานีแรก ในส่วนของซิตี้ไลน์