เรื่องโดย สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ความพยายามในการส่งเสียงบอกรัฐให้เร่งแก้ไขกฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยจากเดิม 30 ปีให้เป็นระยะเวลาที่มากขึ้น จะ 50 ปี 60 ปี หรือ 90 ปี ก็ดีกว่าระยะเวลาเดิมที่ 30 ปี เป็นเรื่องที่ภาคเอกชนพูดกันมายาวนาน เรียกได้ว่า ไม่ว่าจะไปเวทีไหนก็ต้องพูดถึงเรื่องนี้ทุกครั้งไป

โดยเหตุผลที่ภาคเอกชนมองเรื่องการขยายระยะเวลาการเช่านั้น 1. ป้องกันปัญหาต่างชาติถือครองที่ดินอย่างไม่ถูกต้อง และ 2. รัฐจัดเก็บค่าธรรมเนียมการเช่าที่ดินของต่างชาติได้อย่างถูกต้อง  เหตุผลที่กล่าวมานี้ เอกชนที่ทำธุรกิจเกี่ยวข้องกับต่างชาติ ล้วนพูดเป็นเสียงเดียวกัน

เรื่องของการขยายระยะเวลาการเช่านั้น เป็นเรื่องอ่อนไหวในเชิงการปฏิบัติแก้ไขกฎหมาย เพราะมีทั้งกลุ่มคนที่เห็นด้วย และไม่เห็นด้วย โดยในส่วนคนที่ไม่เห็นด้วยนั้น ต่างมองว่า หากให้ต่างชาติเช่าที่ดินในไทยนานถึง 90 ปี ก็ไม่ต่างกับการเป็นเจ้าของที่ดินในไทยไปแล้ว หวั่นเกรงว่า ลูกหลานไทยจะไร้ที่ทำกิน

ขณะที่กลุ่มคนที่เห็นด้วย กลับมองต่าง ด้วยการมองว่า การให้เช่านานจนให้ความรู้สึกคล้ายเป็นเจ้าของ จะทำให้ต่างชาติมั่นใจและไม่อยากหาช่องทางในการเป็นเจ้าของอสังหาฯ ไทยอย่างไม่ถูกต้อง จึงเป็นเหตุผลที่ภาคเอกชนที่เห็นด้วยเร่งผลักดันให้เกิดการแก้ไขกฎหมายขยายระยะเวลาการเช่าให้มากกว่า 30 ปี

ล่าสุด ตัวแทนจากหอการค้านานาชาติได้หยิบยกประเด็นนี้มาพูดถึงอีกครั้ง กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ขอนำเสนอมุมมองความคิดเห็นจากตัวแทนดังกล่าว พร้อมกับขอเชิญท่านผู้อ่านร่วมแสดงความคิดเห็นในประเด็นนี้ด้วย เห็นด้วยหรือไม่ ที่จะให้มีการแก้ไขระยะเวลาสิทธิการเช่าจาก 30 ปีในปัจจุบัน เพิ่มขึ้นตามระยะเวลาที่เอกชนนำเสนอ

นายปฏิมา จีระแพทย์ ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ หอการค้าร่วมต่างประเทศในประเทศไทย หรือ Joint Foreign Chambers of Commerce in Thailand (JFCCT) ให้ข้อมูลว่า ทางสภาหอการค้านานาชาติเตรียมเสนอความคิดเห็นต่อนายอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ นายกรัฐมนตรี เกี่ยวกับประเด็นการขยายระยะเวลาการเช่าที่เพิ่มขึ้นจาก 30 ปีในปัจจุบันตามระยะเวลาใหม่ที่รัฐบาลไทยเห็นสมควร ซึ่งในเบื้องต้นจะนำเสนอ 3 แนวทาง คือ ขยายระยะเวลาเช่าเป็น 50 ปี หรือ 60 ปี หรือ 90 ปี

โดยผู้ประกอบการต่างชาติส่วนใหญ่มองว่าระยะเวลาการเช่าเพียง 30 ปี เป็นอุปสรรคในการลงทุนอสังหาฯ ในไทย หรือซื้อขายที่อยู่อาศัยของต่างชาติ เพราะมองว่าระยะเวลาการเช่าที่น้อยเกินไปไม่คุ้มกับการลงทุน

แม้ว่ากฎหมายไทยจะเปิดช่องให้ผู้เช่ารายเดิมมีสิทธิในการต่อสัญญาได้ แต่ที่ผ่านมาผู้เช่าอสังหาฯ ในไทย โดยเฉพาะต่างชาติ ประสบปัญหากับการต่ออายุการเช่าเป็นอย่างมาก จึงมองว่าหากขยายระยะเวลาให้นานออกไปอีก ยิ่งถึง 90 ปีได้จะยิ่งทำให้ต่างชาติมีความมั่นใจในการลงทุนซื้ออสังหาฯ ในไทยมากขึ้น

บรรดาผู้ที่เกี่ยวข้องกับแวดวงนี้ ล้วนให้ข้อมูลว่า ในมุมมองของต่างชาติแล้ว ระยะเวลาการเช่า 90 ปี เปรียบเสมือนกับการได้เป็นเจ้าของในทรัพย์สินนั้น จะทำให้ผู้ซื้อไม่พยายามหาช่องที่จะเลี่ยงกฎหมาย เพื่อครอบครองอสังหาฯ ในไทยอย่างไม่ถูกต้อง เช่น การตั้งบริษัทนอมินีคนไทยขึ้นมาถือครองบ้าน ที่ดิน หรือการหาคนไทยเข้ามาถือครองแทน

นายปฏิมา กล่าวยอมรับว่า ในบางพื้นที่ เช่น ภูเก็ต สมุย มีการถือครองอสังหาฯ ไทยของต่างชาติอย่างไม่ถูกต้องกว่า 90% ซึ่งเชื่อว่าถ้ารัฐไขก๊อกขยายระยะเวลาการเช่าให้นานขึ้น จะแก้ไขปัญหาดังกล่าวได้ โดยจะต้องตั้งโต๊ะเปิดให้ต่างชาติที่ถือครองอย่างไม่ถูกต้องมาลงทะเบียน จัดหาแนวทางที่จะทำให้คนกลุ่มนี้ถือครองอสังหาฯ ในไทยได้อย่างถูกต้อง

"ผมมองว่ารูปแบบการเช่า ไทยจะไม่มีทางสูญเสียพื้นแผ่นดินให้ต่างชาติ เพราะท้ายที่สุดแล้ว เมื่อระยะเวลาการเช่าหมดลง ทรัพย์สินเหล่านั้นก็ต้องเป็นของคนไทยเช่นเดิม เช่นเดียวกับการที่อังกฤษ เคยเช่าเกาะฮ่องกงจากจีน ในที่สุด อังกฤษก็ต้องคืนเกาะฮ่องกงให้กับจีนเมื่อครบอายุสัญญา 99 ปี"

ไม่ใช่เพียง นายปฏิมา จีระแพทย์เท่านั้น ที่พูดถึงเรื่องนี้ แต่อย่างที่กล่าวแล้วว่าทุกคนที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกิจอสังหาฯ กับชาวต่างชาติ ล้วนให้ข้อมูลความคิดเห็นเป็นไปในทิศทางเดียวกัน

แม้กระทั่ง รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ ประจำภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย นักวิชาการที่ได้รับการยอมรับในแวดวงอสังหาฯ ก็เห็นด้วยกับแนวคิดขยายระยะเวลาการเช่า 90 ปี เพราะมองว่า การให้เช่าระยะเวลานาน ดีกว่าปล่อยให้ต่างชาติครอบครองอสังหาฯ ไทยอย่างไม่ถูกต้อง ซึ่งจะเป็นปัญหามากกว่า ในเมื่อปัจจุบันต้องยอมรับความจริงว่า มีต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยอยู่แล้ว จึงควรดำเนินการให้ถูกต้องเข้าระบบมากกว่าอยู่นอกระบบเหมือนที่เกิดขึ้นในขณะนี้

พร้อมกันนี้ ผู้ประกอบการได้นำเสนอข้อมูลเกี่ยวกับระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเพื่อนบ้าน เช่น ประเทศมาเลเซีย ให้สิทธิการเช่ากับต่างชาติ 99 ปี กัมพูชา 99 ปี สิงคโปร์ 60 ปี เวียดนาม 50 ปี อินโดนีเซีย ให้สิทธิ์ไม่จำกัด จีน 70 ปี ฮ่องกง 50 ปี เป็นต้น

ความพยายามในครั้งล่าสุดนี้จะ "สำเร็จ" หรือไม่ คงต้องจับตาดูกันต่อไป และอย่างที่กล่าวแล้วว่า ประเด็นนี้มีทั้งคนที่เห็นด้วยและไม่เห็นด้วย ดังนั้น เมื่อเอกชนส่งเสียงบอกรัฐ แล้วรัฐบาลไม่ว่าจะยุคใดสมัยใคร เมื่อรับฟังแล้ว ก็ต้องชั่งน้ำหนักกับเรื่องนี้อย่างรอบคอบถึงผลได้และผลเสียของการเปลี่ยนแปลงกฎเหล็กระยะเวลาการเช่า 30 ปี เพราะฝั่งที่ไม่เห็นด้วย อาจมีเสียงที่ “เบา” กว่าฝั่งของนักลงทุนที่เข้าถึงรัฐบาลได้ไม่ยากนัก

ทั้งนี้ การขยายระยะเวลาการเช่านั้น หมายรวมถึงสิทธิในการเช่าอสังหาฯ ในไทยของคนไทยด้วยเช่นกัน เช่น การเช่าที่ดินของกรมธนารักษ์ ที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย หรือที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์