สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในครึ่งปีแรกของปี 2552 บรรดาผู้ประกอบการเกือบทั้งตลาดต่างร้อง "จ๊าก" กับยอดขายที่หดหายไปตามๆ กัน แม้จะมีมาตรการหลายอย่างที่เป็น "ยาดี" มาช่วยแต่ดูเหมือนจะยังไม่ได้ผลเท่าที่ควร
|
เรื่องโดย สุกัญญา สินถิรศักดิ์ |
| . |
| .. |
|
พ้นครึ่งปีแรกของปี 2552 มาแล้วไม่นาน วัดสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ จากตัวเลขของหลายบริษัทแล้ว ครึ่งปีที่ผ่านมาแม้จะมีมาตรการหลายอย่างที่เป็น "ยาดี" มาช่วยคนภาคอสังหาฯ แต่ดูเหมือนจะยังไม่ได้ผลเท่าที่ควร บรรดาผู้ประกอบการเกือบทั้งตลาดต่างร้อง "จ๊าก" กับยอดขายในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ที่หดหายไปตามๆ กัน ใครทำยอดขายได้ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมาถือว่าเยี่ยมยอดแล้วท่ามกลางปัจจัยลบในช่วงเวลาที่ผ่านมา |
| .. |
| 5 เดือนแรกเปิดตัวใหม่ลด ยอดขายหด |
|
สำหรับการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรกนั้น บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ได้นำเสนอตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่และยอดขายของโครงการอสัหงาริมทรัพย์ในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้ไว้ว่า ตลาดอสังหาฯ ช่วงเดือนม.ค. - พ.ค. 2552 มีจำนวนโครงการอสังหาฯ เกิดใหม่ทั้งหมด 16,733 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 44% รวมมูลค่าโครงการใหม่คิดเป็น 62,651 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 24% และการพัฒนาโครงการส่วนใหญ่ล้วนเป็นที่อยู่อาศัย |
| . |
|
ส่วนอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่น โรงแรม อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน เกิดขึ้นน้อยมาก เป็นเพราะบรรรยากาศไม่เอื้อให้เกิดการลงทุนอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ เลย แต่ที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยพื้นที่ฐานที่คนยังมีความต้องการ จึงเกิดการพัฒนาโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง แต่มีจำนวนโครงการที่ลดลง |
| . |
|
ทั้งนี้ จำนวนโครงการเกิดขึ้นที่กล่าวถึง หากนับเฉพาะที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวน 15,947 ล้านบาท หรือคิดเป็น 95% ของหน่วยทั้งหมด มีมูลค่ารวม 58,217 ล้านบาท คิดเป็น 93% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด และจากตัวเลขตลาดรวมที่กล่าวถึงทำให้คาดการณ์ได้ว่าแนวโน้มในครึ่งปีหลังอาจ ไม่แตกต่างกัน คาดว่าจะมีจำนวนโครงการเกิดขึ้นทั้งปีอยู่ที่ 40,159 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 150,362 ล้านบาท เป็นส่วนของที่อยู่อาศัย 139,721 ล้านบาท ลดลงจากปีที่ผ่านมาในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกันกับครึ่งปีแรก |
| . |
|
นอกจากนี้ สถานการณ์การซื้อขายที่อยู่อาศัยของโครงการที่เปิดใหม่ด้วย จึงพบว่า สามารถขายได้ประมาณ 3,073 หน่วยของสินค้าอสังหาฯ ทั้งหมด หรือราว 18% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่ต่ำมาก โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับการอัดโปรโมชั่นในช่วงไตรมาสแรกที่ควรกระตุ้นยอดขาย ได้มากกว่าที่ควรจะเป็น และหากเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนจะพบว่าไตรมาสแรกเป็นไตรมาสที่มียอดขาย ที่ดีที่สุดของครึ่งปีแรก แต่ปีนี้ทำได้ไม่ดีนัก จึงทำให้ภาพรวมครึ่งปีแรกปรับตัวลดลง |
| . |
|
จากตัวเลขผลสำรวจดังกล่าวสอดคล้องกับความคิดเห็นของนายวสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด ที่กล่าวถึงตลาดในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมาว่า ปัจจัยลบทางการเมืองและเศรษฐกิจส่งผลให้ช่วงเวลาขาย 6 เดือนแรกหายไปกว่า 50% ทำให้ยอดขายหดตัวลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ในช่วงครึ่งปีหลังจึงต้องเร่งอัดโปรโมชั่น เพื่อกระตุ้นให้ยอดขายรวมทั้งปีเป็นไปตามเป้าหมายที่ 900 ล้านบาท |
| . |
|
เฟอร์นิเจอร์อ่วม โมเดอร์นฟอร์มโอดยอดหด 20% |
|
ด้านตลาดเฟอร์นิเจอร์ก็ได้รับอานิสงส์ต่อเนื่อง โดยนายทักษะ บุษยโภคะ ประธานกรรมการบริหาร บมจ.โมเดอร์นฟอร์มกรุ๊ป (MODERN) ให้ข้อมูลว่า ตลาดเฟอร์นิเจอร์ช่วงครึ่งปีแรกหดตัวไม่น้อยกว่า 15-20% จากปัจจัยที่โครงการจัดสรร คอนโดมิเนียมหลายแห่งประสบปัญหาด้านการขาย ปัญหาลูกค้าขอกู้ไม่ผ่านส่งผลให้ไม่สามารถโอนบ้าน หรือห้องชุดให้ลูกค้าได้ตามเป้าหมาย จึงต้องชะลอการสั่งเฟอร์นิเจอร์เข้าตกแต่ง ซึ่งกระทบต่อยอดออร์เดอร์ล่วงหน้าของโมเดอร์นฟอร์มกรุ๊ปกว่า 200 ล้านบาทที่ถูกเลื่อนการเข้าติดตั้งชั่วคราว |
| . |
|
แม้ว่าในช่วงครึ่งปีหลังจะมีสัญญาณที่ดีขึ้น แต่ภาพรวมตลาดทั้งปีนี้ก็จะยังหดตัวลงจากปีที่ผ่านมาอย่างน้อย 10-15% โดยในส่วนของโมเดอร์นฟอร์มเองก็ปรับเป้ายอดขายลงจากเดิมที่ปลายปีที่แล้วตั้งเป้าการเติบโตไว้ที่ 10% จากยอดขายในปีที่ผ่านมาที่ 3,000 ล้านบาท แต่จากปัจจัยลบที่กล่าวถึงทำให้การทำยอดขายให้ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมาไม่ใช่เรื่องง่ายเลย จึงหวังให้ยอดขายของปีนี้ไม่ลดลงไม่กว่าที่คาดว่าไว้ที่ ติดลบ 10-15% หรือคิดเป็นมูลค่า 2,600 - 2,700 ล้านบาท ขณะที่ครึ่งปีแรกทำยอดขายได้แล้วกว่า 1,000 ล้านบาท |
| . |
| ตลาดเช่าหลบไม่พ้น ดีมานด์ครึ่งปีแรกวูบ |
|
ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยในรูปแบบการเช่า นายปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ให้ข้อมูลว่า ได้รับผลกระทบเช่นกัน โดยเกิดจากปัจจัยที่บริษัทต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในไทยประสบกับปัญหาวิกฤติทางการเงินจนต้องปิดตัวหรือลดขนาดองค์กรลง เป็นผลให้ต้องยกเลิกการเช่าหรือปรับลดอัตราการเช่าเซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ลง โดยปัจจุบันมีจำนวนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ประมาณ 12,722 หน่วย แบ่งเป็นเกรดเอ 36% |
| . |
|
ขณะที่เกรดบี 64% ซึ่งส่วนใหญ่ต้องปรับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรลดลง เช่น เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ เกรดเอ ลดลง 4% จาก 1,256 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เป็น 1,210 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่เกรดบีลดลง 2% ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าภายในสิ้นปี 2552 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของเซอร์วิส อพาร์ทเมนท์เกรดบีลดลงถึง 10% ส่วนเอลดลง 15% |
| . |
|
บิ๊กจัดสรร หวัง "บีโอไอ" ปลุกตลาดครึ่งปีหลัง |
|
จากข้อมูลตลาดครึ่งปีแรกที่กล่าวถึงปัจจัยลบที่มีในตลาดส่งผลกระทบไปยังตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วทุกเซกเม้นท์ ผู้ประกอบการบางรายจึงมองว่าตลาดในช่วงครึ่งปีแรกถึงจุดต่ำสุดแล้ว ในช่วงครึ่งปีหลังเริ่มมีสัญญาณเป็นบวกที่จะฟื้นตัว โดยเฉพาะการที่สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ไฟเขียวปรับเกณฑ์การให้สิทธิทางภาษีกับผู้ที่พัฒนาบ้านเพื่อผู้มีรายได้น้อยเฉพาะเขต 1 (กรุงเทพฯ/ปริมณฑล) |
| . |
|
เป็นโครงการแนวราบทั้งทาวน์เฮ้าส์-บ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่ใช้สอยไม่น้อยกว่า 70 ตร.ม.ต่อหน่วย ขายในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท และแนวสูงประเภทคอนโดพื้นที่ใช้สอยไม่น้อยกว่า 28 ตร.ม.ต่อหน่วย ขายในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล 30% เป็นเวลา 5 ปี จากเกณฑ์เดิมบ้านบีโอไอมีพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 31 ตร.ม. ทั้งแนวราบและแนวสูงราคาไม่เกิน 6 แสนบาท |
| . |
|
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวให้ความคิดเห็นว่า นโยบายกระตุ้นการลงทุนด้วยการขยายเกณฑ์บีโอไอจะช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งปีหลังนี้กลับมาฟื้นตัวได้เร็วขึ้น เนื่องจากตลาดบ้านระดับราคาต่ำกว่า 1.2 ล้านบาท เป็นตลาดที่มีความต้องการสูงมาก เป็นตลาดบ้านหลังแรก เป็นเรียล ดีมานด์ |
| . |
|
เมื่อผู้ประกอบการมีแรงจูงใจในการลงทุนทำตลาดนี้เพิ่มขึ้น ก็เท่ากับเป็นการสร้างทางเลือกให้กับตลาดบ้านระดับราคาต่ำกว่า 1.2 ล้านบาทมากกว่าเดิม ช่วยสร้างความคึกคักให้กับตลาด เกิดการแข่งขัน อัดโปรโมชั่น จูงใจให้ผู้บริโภคหันมาซื้อ เป็นการกระตุ้นกำลังซื้อทางอ้อม เหมือนการให้โบนัสกับผู้ประกอบการเพื่อส่งต่อโบนัสไปยังผู้บริโภค |
| . |
|
"ผมเชื่อว่าแรงจูงใจเรื่องการยกเว้นภาษีจะผลักดันให้มีผู้ประกอบการยักษ์ใหญ่อีกหลายรายหันมาทำที่อยู่อาศัยในระดับต่ำกว่า 1.2 ล้านบาท และนั่นจะมีส่วนผลักดันให้ตลาดกลับมาคึกคักได้" นายประเสริฐกล่าว |
| . |
|
ครึ่งปีหลัง เศรษฐกิจฟื้นจริงหรือ? |
|
ภาพรวมตลาดครึ่งปีแรกที่หดตัวอย่างรุนแรง บวกกับมาตรการต่างๆ ของภาครัฐทำให้ผู้ประกอบการส่วนหนึ่งมองว่ามีสัญญาณการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และกำลังซื้อจากการที่ถูกอั้นมานานในช่วงครึ่งปีแรก โดยเฉพาะกับตลาดที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าที่มีความจำเป็น หากผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจแล้วก็ย่อมมีความมั่นใจในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น แต่ผู้ประกอบการบางส่วนก็ยังมองว่า เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวในเวลาอันรวดเร็วเช่นนี้ และยังไม่เชื่อว่าตลาดครึ่งปีหลังจะฟื้นตัว |
| . |
|
นายวสันต์ เคียงศิริ เอ็มดีของ "ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์" ยังมองว่า "แม้หลายฝ่ายจะประเมินว่าเศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งปีหลังจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น ส่งสัญญาณเป็นบวก แต่ในมุมมองของผมมองว่ายังไม่ฟื้นตัว เพราะเศรษฐกิจไทยผูกติดกับภาคส่งออก จะบวกหรือลบส่วนใหญ่อิงกับรายได้จากการส่งออก ซึ่งขณะนี้ตัวเลขการส่งออกยังติดลบ |
| . |
|
ภาคการส่งออกในช่วงครึ่งปีหลังยังไม่ส่งสัญญาณเป็นบวกให้เห็นเด่นชัด แล้วเศรษฐกิจไทยจะฟื้นตัวได้อย่างไร นอกจากนี้ อีกส่วนหนึ่งของเศรษฐกิจไทย ยังอิงกับตลาดโลก ซึ่ง ณ วันนี้ เศรษฐกิจโลกยังยากที่จะฟื้นตัว จึงเชื่อว่าเศรษฐกิจไทยต้องใช้เวลาอีกอย่างน้อย 6-7 เดือนข้างหน้าจึงมีโอกาสที่จะเห็นสัญญาณของการฟื้นตัว |
| . |
|
นอกจากนี้ ปัจจัยเรื่องบ้านบีโอไอที่ผู้ประกอบการหลายรายอาจมองว่าเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยกระตุ้นให้เกิดการลงทุน ในมุมมองของผมแล้ว ก็ยอมรับว่า ประเด็นเรื่องการลดภาษี ในกรณีที่ทำบ้านตามเกณฑ์บีโอไอ จูงใจผู้ประกอบการไม่น้อย ผู้ประกอบการทุกรายย่อมสนใจ แต่คำถามอยู่ที่ว่า สนใจแล้ว ลงทุนได้จริงหรือไม่ เพราะการทำบ้านบีโอไอ ไม่ใช่เรื่องง่าย แม้จะมีการปรับเกณฑ์จาก 6 แสนบาทต่อหน่วย มาเป็น 1.2 ล้านบาท แต่ก็ยังจำเป็นต้องเป็นผู้ที่มีประสบการณ์ในการทำบ้านราคาต่ำกว่า 1.2 ล้านบาทมาก่อน เรื่องโดย สุกัญญา สินถิรศักดิ์ |
| . |
|
ต้องคุมต้นทุนให้ได้ เพื่อรักษากำไร ต้องมีโนฮาวในการก่อสร้างบ้านแบบต้นทุนต่ำอยู่ก่อนแล้ว ซึ่งไม่ใช่ผู้ประกอบการทุกรายที่ทำได้ หรือหากทำได้ก็ต้องอาศัยเวลา โดยเฉพาะผู้ที่ไม่เคยทำบ้านในระดับราคาดังกล่าวมาก่อนจะมาเริ่มทำ คงต้องใช้เวลาในการเตรียมตัวมากกว่า 6 เดือน ดังนั้น แล้ว นโยบายเรื่องบ้านบีโอไอ จึงไม่ใช่ปัจจัยที่บอกว่าจะกระตุ้นการซื้อขายบ้านหรือกระตุ้นตลาดในช่วงครึ่งปีหลังได้ |
| . |
|
ความคิดเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับ นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ที่มองว่า นโยบายดังกล่าวเป็นเรื่องที่ดี แต่ไม่เชื่อว่าจะกระตุ้นกำลังซื้อของคนได้ เพราะเศรษฐกิจยังชะลอตัว ปัญหาทางการเมืองก็ยังไม่นิ่ง คนไม่มั่นใจกับรายได้ในอนาคต จึงเป็นเรื่องยากที่จะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นภาระระยะยาว ต้องอาศัยความมั่นคงทางรายได้สูง อีกทั้ง นโยบายดังกล่าวมีเป้าหมายในการกระตุ้นการลงทุน ทำให้ในมุมของผู้บริโภคแล้ว มองเห็นภาพไม่ชัดเจนว่า ผู้บริโภคได้รับสิทธิประโยชน์จากนโยบายนี้อย่างไร |
| . |
|
ตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง 2552 จะฟื้นตัวจริงหรือไม่? ณ เวลานี้ เป็นเรื่องของหลากมุมมอง หลากความคิดเห็น ซึ่งต้องจับตาดูต่อไปว่าหลังจากนี้จะมีปัจจัยใดที่เป็น "บวก" มากระตุ้นตลาดให้ดีขึ้น หรือมีปัจจจัยใดที่เป็น "ลบ" เข้ามาฉุดตลาดให้ทรุดฮวบอีก |
| . |
| ที่มา : กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ |
Thailandindustrycom_official
