การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านมือสองหรือทรัพย์สินอื่นๆ เพื่อการลงทุน ต้องมีการคิดอย่างรอบคอบในหลายๆ ด้าน
การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านมือสองหรือทรัพย์สินอื่นๆ เพื่อการลงทุน ต้องมีการคิดอย่างรอบคอบในหลายๆ ด้าน โดยเฉพาะด้านความคุ้มค่ายิ่งเป็นบ้านมือสองด้วยแล้ว การคำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆ จะยากกว่าการประเมินจากโครงการใหม่ เพราะการตั้งราคาบ้านมือสอง เกิดจากความพอใจของเจ้าของบ้านเป็นสำคัญ
การประเมินราคาบ้านมือสอง จึงยากกว่าการประเมินราคาบ้านใหม่ในโครงการจัดสรรที่ทราบมูลค่าตลาดได้ง่ายกว่า
มูลค่าตลาด กับราคาตลาดเป็นคนละสิ่งกัน ราคาตลาดคือราคาเฉลี่ยของบ้านที่อยู่ภายใต้เงื่อนไขเดียวกัน ส่วนมูลค่าตลาด คือราคาเฉลี่ยของบ้านในพื้นที่เหล่านั้น ซึ่งถูกนำมาวิเคราะห์ร่วมกับปัจจัยอื่นๆ เช่น ทำเล สภาพบ้าน สิ่งอำนวยความสะดวก และมูลค่าเพิ่มในอนาคต
ผู้ซื้อที่สนใจบ้านมือสอง จึงจำเป็นต้องมีความรู้ในเรื่องการประเมินราคาบ้านด้วยตนเองบ้าง TerraBKK จึงนำหลักการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสากลมาให้ได้ศึกษากัน
โดยวิธีประเมินมูลค่าบ้านมือสองที่เป็นสากลมีทั้งสิ้น 3 แบบด้วยกัน คือ
1. วิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach to Value) หลักการประเมินแบบนี้ เทียบโดย วิธีนี้จะนำเอาต้นทุนในการก่อสร้างปัจจุบันมาเทียบเคียงกับมูลค่าของบ้านหลังนั้น
มูลค่าของทรัพย์สิน = ที่ดิน + (ค่าก่อสร้างทดแทนใหม่ – ค่าเสื่อมราคาสะสม)
เท่ากับว่าไม่ว่าบ้านหลังนี้จะสร้างมากี่ปี มันจะถูกคำนวณราคาจากค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างปัจจุบันลบออกด้วยค่าเสื่อมเช่นความชำรุดต่างๆ ก่อนจะคำนึงถึงราคาจากทำเลที่ตั้ง ซึ่งวิธีการนี้จะเกิดความคลาดเคลื่อนได้ง่าย เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นค่าวัสดุหรือค่าแรง ขึ้นลงตามราคาตลาด หากช่วงที่คิดคำนวณต้นทุน เป็นช่วงที่ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงสูงเกินจริง ในอนาคตโอกาสขายต่อไม่ได้หรือขาดทุนจึงมีสูงมาก วิธีการนี้มักใช้กับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะมากกว่าที่อยู่อาศัย
2. เปรียบเทียบราคาตลาด (Market Comparison Approach) เป็นวิธีที่เหมาะสมกับการใช้ประเมินราคาบ้านมือสองมากที่สุด เพราะเป็นการประเมินราคาบ้านที่เรากำลังสนใจ เทียบกับบ้านที่คนอื่นขายได้
วิธีการประเมินแบบนี้คือการสำรวจราคาของบ้านในทำเลเดียวกัน ภายใต้เงื่อนไขเดียวกัน เช่น สร้างในปีเดียวกัน ขนาดที่ดินใกล้เคียงกัน ใช้วัสดุที่คุณภาพพอๆ กัน แล้วจึงได้ราคาที่เหมาะสมออกมา ด้วยวิธีนี้จะทำให้ผู้ขายขายบ้านได้ง่ายขึ้น เพราะราคาไม่โดดเกินไป และไม่เสียเปรียบ ในขณะเดียวกันผู้ซื้อก็จะตัดสินใจได้ง่ายขึ้น ด้วยเหตุผลเดียวกัน
3. คำนวณจากมูลค่าตอบแทน (Income Approach) การประเมินด้วยวิธีนี้ จะยังไม่ให้ความสนใจกับราคาซื้อขายจนกว่าจะทราบผลตอบแทนที่ได้จากทรัพย์ชิ้นนั้น เป็นการคำนวณคิดจาก
มูลค่าวันนี้ = ผลรวมรายได้สุทธิในอนาคตจนสิ้นอายุขัย
เป็นการประเมินราคาทรัพย์โดยดูจากผลตอบแทนเป็นหลัก ทรัพย์ชิ้นใดให้ผลตอบแทนสูงกว่า ก็จะมีราคาสูงกว่าตามไปด้วย โดยมีขั้นตอนดังนี้
1. ประเมินรายได้จากทุกแหล่งเปรียบเทียบจากตลาด – การไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญ = รายได้เป็นจริง
2. นำรายได้เป็นจริง – ค่าใช้จ่ายทั้งหมด
3. นำผลลัพธ์มาเข้าสูตร V = I/R
V = มูลค่าทรัพย์สิน
I = รายได้สุทธิ
R = อัตราตอบแทน
เมื่อได้อัตราตอบแทนซึ่งเป็นอัตราต่ำสุด ที่ผ่านการคำนวณอย่างปลอดภัยมาแล้ว จึงนำไปตั้งราคาซื้อขาย หรือเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายที่ถูกตั้งขึ้นว่าเป็นอัตราที่คุ้มค่าแล้วหรือยัง
การประเมินราคาบ้านมือสองจะใช้วิธีไหนขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการประเมิณว่าประเมิณเพื่ออะไร ส่วนวิธีที่นิยมใช้มากจะเป็นใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดเพราะทำได้ง่ายและไม่ซับซ้อน มีตัวแปรซึ่งส่งผลกับราคาไม่มาก แต่ถ้าไม่สะดวกจะประเมินเอง ก็สามารถใช้บริการมืออาชีพ คือนักประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ได้เช่นกัน แต่ควรเลือกที่ไว้ใจได้และหาข้อมูลเกี่ยวกับราคาตลาดด้วยตนเองเพื่อความปลอดภัย
ที่มา : www.terrabkk.com
Thailandindustrycom_official
