นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เผย ตลาดบ้านมือสองไทยซื้อขายผ่านนายหน้าเพิ่มขึ้น 30% เตรียมปัดฝุ่นชงรัฐบาลยิ่งลักษณ์ผุดศูนย์ข้อมูลนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เผย ตลาดบ้านมือสองไทยซื้อขายผ่านนายหน้าเพิ่มขึ้น 30% เตรียมปัดฝุ่นชงรัฐบาลยิ่งลักษณ์ผุดศูนย์ข้อมูลนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
กว่า 19 ปีมาแล้วที่ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Broker Association) ได้จัดตั้งขึ้นเพื่อส่งเสริมและสนับสนุนผู้ที่อยู่ในแวดวงนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้แลกเปลี่ยนความรู้ สอดส่องและติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดการค้าอสังหาริมทรัพย์ทั้งจากภายในและภายนอกประเทศ เพื่ออำนวยประโยชน์แก่การประกอบธุรกิจการค้า อุตสาหกรรมและภาพรวมของเศรษฐกิจไทย
ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ ได้รับเกียรติจากนายแพทย์สมศักดิ์ มุนีพีระกุล นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ในการสัมภาษณ์พิเศษเพื่อสะท้อนมุมมองตลาดและความเคลื่อนไหวในแวดวงนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของเมืองไทย
นายแพทย์สมศักดิ์ มุนีพีระกุล
นายแพทย์สมศักดิ์ กล่าวว่า ปัจจุบันสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีสมาชิกมากกว่า 500 ราย ประกอบด้วยสมาชิกสามัญ ได้แก่ นิติบุคคลที่ประกอบวิสาหกิจประเภทเกี่ยวกับธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อยู่ประมาณ 130 บริษัท และสมาชิกสมทบที่เป็นบุคคลธรรมดาที่ประกอบธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อิสระ ประมาณ 400 ราย
นอกจากนี้ ยังมีสมาชิกวิสามัญ ทั้งที่เป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลที่ประกอบการค้าอันเกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสมาชิกกิตติมศักดิ์ที่คณะกรรมการสมาคมฯ เห็นควรมีมติให้เข้าเป็นสมาชิกและผู้นั้นตอบรับเชิญเข้าร่วมเป็นสมาชิก โดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีเป้าหมายที่จะเพิ่มจำนวนสมาชิกให้มากขึ้น เพราะความเป็นจริงแล้วยังมีผู้คนที่ทำอาชีพเสริมด้วยการเป็นนายหน้าอสังหาฯ ก็มีอยู่มากในตลาด ถึงขนาดที่นายกสมาคมนายหน้าอสังหาฯ พูดติดตลกว่า
“ถ้าเห็นคนเดินมา 10 คน แล้วผมโยนพวงมาลัยไป ผมคิดว่าจะมีคนเป็นนายหน้าอสังหาฯ อยู่อย่างน้อย 1 ใน 10 คนนั้น คนกลุ่มนี้น่าจะเกิน 1 ล้านคนในประเทศไทย แต่จะทำอย่างไรให้คนที่ทำอาชีพเสริมเหล่านี้ได้เข้าใจบทบาทของผู้ประกอบอาชีพและมีจริยธรรมในการทำธุรกิจนี้ได้อย่างแท้จริง ถ้าเค้าเข้ามาเป็นสมาชิกของสมาคมฯ ที่นี่จะสอนเข้าให้เข้าใจบทบาท หน้าที่ การปฏิบัติตัวที่เหมาะสมกับอาชีพนายหน้าอสังหาฯ
แต่โดยมากคนก็ไม่ค่อยอยากจะเข้ามาอยู่ในระบบควบคุม กลายเป็นทุกคนก็ทำอาชีพนี้ได้ แต่ความจริงแล้วไม่ใช่ เพราะอาชีพนี้จำเป็นจะต้องมีความรู้ ผ่านการอบรม รู้จักอดทนและมีใจรักในงานการบริการ เพราะการนำเสนอทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ว่าครั้งแรกจะขายได้ มันต้องผ่านกระบวนการหลายครั้ง จนกว่าลูกค้าจะพอใจให้เขาเลือกสิ่งที่เขาชอบ” น.พ.สมศักดิ์ กล่าว
อย่างไรก็ตาม จำนวนสมาชิกภายในสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ยังไม่ครอบคลุมถึงสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดเท่าที่ควร เพราะในท้องถิ่นก็มีการจัดตั้งสมาคมนายหน้าในท้องถิ่นนั้น ๆ ขึ้นเองกระจายอยู่เกือบทุกจังหวัดของประเทศและหัวเมืองใหญ่ ๆ เช่น ภูเก็ต พัทยา หัวหิน
ท่ามกลางกระแสการเคลื่อนย้ายเงินทุนที่เสรีมากขึ้น โดยมีนักลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาลงทุนในไทย ทำหน้าที่ตั้งแต่ จัดหาที่ดิน โรงงาน สำนักงาน ที่อยู่อาศัย หากไทยยังไม่มีกฎหมายหรือใบอนุญาต จะทำให้นักลงทุนเหล่านี้หันไปใช้บริการนายหน้าต่างชาติมากกว่านายหน้าคนไทย เพราะปัจจุบันมาตรฐานวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เกือบทุกประเทศ ไม่ว่าจะเป็นในทวีปอเมริกา ยุโรป ออสเตรเลีย หรือเอเชีย ล้วนมีกฎหมายเกี่ยวกับนายหน้าอสังหาฯ และทุกคนยังมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทั้งสิ้น รวมถึงประเทศในกลุ่มอาเซียนอย่าง มาเลเซีย ฟิลิปปินส์
ซึ่งปัญหาที่เกิดขึ้นในธุรกิจนายหน้ามีทั้งนายหน้ากับนายหน้าด้วยกัน ผู้ขายกับนายหน้า ผู้ซื้อกับนายหน้า ไม่ว่าจะเป็นปัญหาเรื่องการหลอกลวงเรียกเก็บเงินกินเปล่า ซื้อบ้านไม่ได้ตามเงื่อนไขสัญญา ทำสัญญาหลอกขายกันเอง แย่งลูกค้าและโกงค่านายหน้ากันเอง ประกอบกับกฎหมายที่มีอยู่ยังไม่เพียงพอ มีเพียงกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จึงเป็นความจำเป็นในการที่จะต้องมีการตรากฎหมาย พ.ร.บ.นายหน้าอสังหาริมทรัพย์
เร่งปัดฝุ่นเสนอรัฐบาล “ยิ่งลักษณ์” ดันศูนย์ข้อมูลนายหน้าอสังหาฯ
ปัจจุบันกฎหมายที่ควบคุมดูแลผู้ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เกิดขึ้นในประเทศไทย แม้ทางสมาคมฯ จะพยายามผลักดันกฎหมายผ่านรัฐบาลมาหลายต่อหลายครั้งก็ตาม แต่รัฐบาลตลอด 20 ปีที่ผ่านมา ก็ไม่เคยเห็นความสำคัญของธุรกิจนายหน้าอสังหาฯ อย่างแท้จริง
เริ่มมีความเคลื่อนไหวเพิ่มขึ้น ในการผลักดันกฎหมายนายหน้าอสังหาฯ ในยุคของรัฐบาลทักษิณในช่วงปี 2548 ที่นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ เป็นรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง มีมติคณะรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้องอยู่ 2 ฉบับด้วยกัน คือ ฉบับแรก มติคณะรัฐมนตรีในการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ให้มีการยกร่างกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โดยให้สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ดูแลการขึ้นทะเบียนสมาชิกและประสานงานกับกรมที่ดินเพื่อส่งรายชื่อนายหน้าไปถึงหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง
สิ่งนี้เองที่ น.พ.สมศักดิ์มองว่า อาจทำได้รวดเร็วกว่าการออกเป็น พ.ร.บ.นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และประชาชนทั่วไปจะได้ตรวจสอบได้ว่านายหน้าได้มีการขึ้นทะเบียนไว้ที่นี่หรือไม่ และถ้านายหน้าไม่ปฏิบัติไปตามนั้น ทางศูนย์ข้อมูลนายหน้าฯ นี้ก็จะเป็นแกนกลางในการประสานผลประโยชน์ระหว่างการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้ทุกฝ่ายได้รับความเป็นธรรมได้ดีขึ้น และเป็นระบบมากขึ้น
ฉบับที่สอง มติคณะรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้องกับการจัดตั้งคณะกรรมการฯ ขึ้นมา 1 ชุด เพื่อจัดทำร่างพระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรพย์ ประกอบไปด้วยคณะกรรมการจากภาครัฐประมาณ 10 หน่วยงานซึ่งรวมถึงทางสมาคมนายหน้าอสังหาฯ ด้วย แต่แล้วมติคณะรัฐมนตรีทั้ง 2 นี้ก็ถูกพับไปเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงในช่วงวันที่ 19 กันยายน 2549 ไม่มีการดำเนินการต่อ ซี่งสมาคมนายหน้าอสังหาฯ จะเร่งดำเนินการสานต่อแนวทางนี้ต่อไปในรัฐบาลยิ่งลักษณ์ ชินวัตรนี้
“ทั้งเรื่องการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และการผลักดันให้เกิด พ.ร.บ.นายหน้าอสังหาริมทรัพย์นี้ คงต้องย้อนกลับมาสู่จุดเริ่มต้นใหม่อีก ซึ่งสมาคมนายหน้าอสังหาฯ จะเร่งดำเนินการนำเสนอรัฐบาลให้พิจารณาเกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรม ทั้งนั้นก็ต้องขึ้นอยู่กับทางรัฐมนตรีผู้มีหน้าที่รับผิดชอบว่าจะเห็นความสำคัญหรือไม่ เพราะหน่วยงานแต่ละหน่วยถ้าไม่มีรัฐมนตรีผลักดันมา หน่วยงานต่าง ๆ ก็จะไม่เห็นความสำคัญ” น.พ.สมศักดิ์กล่าว
ข้อดีของการมี พ.ร.บ.นายหน้าฯ เพื่อที่รัฐจะได้มีรายได้จากภาษีที่เรียกเก็บจากผู้ประกอบการ รวมถึงเป็นฐานข้อมูลสำคัญในการกำหนดทิศทางการพัฒนาประเทศ ประชาชนผู้ใช้บริการก็ได้รับการคุ้มครองสิทธิของผู้บริโภค ได้รับบริการที่ดีและมีมาตรฐาน เป็นการสร้างรายได้ให้กับประชาชน ยกระดับอาชีพนี้เข้าสู่มาตรฐานสากล ส่งเสริมและพัฒนาอาชีพนายหน้าป้องกันไม่ให้ผู้ที่ไม่สุจริตเข้าสู่วงการ
ประสานความร่วมมือ ปปง. และหอการค้าไทยช่วยผลักดัน พ.ร.บ.นายหน้าอสังหาฯ
หลังจากที่ พ.ร.บ.ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงินฉบับใหม่ได้ประกาศใช้เมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2554 ที่ผ่านมา ทำให้ธุรกิจที่เข้าข่าย 9 ประเภทที่อาจมีส่วนทำให้เกิดการฟอกเงินต้องถูกตรวจสอบจากภาครัฐอย่างเข้มงวด รวมทั้งธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเกี่ยวข้องกับธุรกรรมการซื้อขายบ้านมือสองที่ต้องใช้เงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้น ซึ่งบังคับให้นายหน้าต้องทำหน้าที่รายงานการทำธุรกรรมดังกล่าวต่อสำนักงานป้องกันและปราบปราบการฟอกเงิน(ป.ป.ง.) ไม่ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะมีมูลค่าเท่าใดก็ตาม หากมีการวางมัดจำหรือซื้อด้วยเงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องรายงานต่อ ป.ป.ง. ภายในเดือนถัดไป
นอกจากนี้ การทำธุรกรรมซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่เข้าข่ายน่าสงสัย เช่น ผู้ซื้อที่มีอาชีพและรายได้ไม่มั่นคง แต่สามารถซื้อบ้านได้ในมูลค่าแพง ๆ หรือลูกค้าที่หิ้วเงินมาซื้อบ้านจำนวนมาก ๆ ก็จะต้องรายงานต่อ ป.ป.ง. ภายใน 7 วัน แม้ว่าที่ผ่านมาการทำธุรกรรมซื้อขายที่ต้องเกี่ยวข้องกับเงินสดจำนวน 2 ล้านบาท ไม่ค่อยมีมากนัก
แต่การทำธุรกรรมที่ราคาต่ำกว่านี้ก็อาจเกี่ยวข้องกับผู้ร้ายฟอกเงิน ดังนั้น นายหน้าจะต้องเก็บข้อมูลและเอกสารการทำธุรกรรมการซื้อ-ขายต่าง ๆ ไว้ถึง 5 ปี เพื่อใช้ตรวจสอบและเป็นหลักฐานยืนยันความบริสุทธิ์ของตนเอง ในกรณีที่การทำธุรกิจดังกล่าวเข้าไปเกี่ยวข้องกับการฟอกเงิน
โดยทางสมาคมนายหน้าอสังหาฯ ได้ตระหนักถึงบทบาทและหน้าที่ในการช่วยเหลือและร่วมมือกับภาครัฐสำหรับการต่อต้านและป้องกันการฟอกเงิน แต่สิ่งที่เป็นกังวลอยู่ในขณะนี้ก็คือนายหน้าส่วนใหญ่ไม่มีความรู้และความเข้าใจเกี่ยวกับกฎหมายดังกล่าว ซึ่งจะทำให้นายหน้าไม่ทราบว่าต้องรายงานการทำธุรกรรมต่อ ป.ป.ง. ภายในกำหนดของเวลา และต้องถูกลงโทษตามกฎหมาย
กล่าวคือต้องถูกปรับเป็นเงินสดมูลค่า 5 แสนบาท รวมทั้งถูกปรับเพิ่มเติมอีกวันละ 5,000 บาท จนกว่าจะรวบรวมเอกสารเพื่อรายงานได้ครบถ้วน ทำให้นายหน้าเดือนร้อนและมีโอกาสเข้าข่ายร่วมมือหรือสมรู้ร่วมคิดในการฟอกเงิน สมาคมนายหน้าฯ จึงได้ร่วมมือกับสำนักงาน ป.ป.ง. จัดสัมมนาเพื่อให้ความรู้แก่นายหน้าให้ปฏิบัติตามกฎหมายการฟอกเงิน
ขณะเดียวกันก็ประสานความร่วมมือขอให้ ป.ป.ง.และหอการค้าไทยช่วยผลักดัน ให้เกิด พ.ร.บ.นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยเร็ว ซึ่งทางสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นสมาชิกหนึ่งของหอการค้าไทยในปัจจุบัน ซึ่งนายแพทย์สมศักดิ์ เชื่อว่า หากหอการค้าไทยช่วยเป็นกระบอกเสียงพูดกับรัฐบาลให้ตระหนักถึงความสำคัญของการมี พ.ร.บ.นายหน้าอสังหาฯ จะสื่อสารกับรัฐบาลได้ดียิ่งขึ้น
“การที่ภาครัฐให้เรามาดูแลสอดส่องเรื่องการรายงานธุรกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้ภาครัฐ แต่กลับไม่มีตัว พ.ร.บ. นายหน้าอสังหาฯ ฟังๆ ดูมันแปลกดีนะครับ...เพราะนี่คือให้เรามาช่วยทำงานใหญ่นะครับ เพราะเราต้องทำ Report เหมือนอย่างธนาคารพาณิชย์ เช่น ถ้าคุณเดินเข้าไปถอนเงินฝากธนาคาร 2 ล้านบาทเขาจะ Report คุณเลย 2 ล้านบาท
ซึ่งเราเป็นนายหน้าก็มีหน้าที่ Report เหมือนกับแบงก์เลย แต่กลับไม่มี พ.ร.บ.อะไรช่วยเหลือเราเลย และบางคนที่ทำงานเป็นนายหน้าอิสระเขาบอกไม่ได้เป็นนายหน้า เขาก็ไม่ต้อง Report เพราะไม่ได้เป็นนายหน้า เพราะไม่มีอะไรจะมาบ่งชี้ว่าใครเป็นนายหน้า เราก็คงต้องขอความร่วมมือ ป.ป.ง.ช่วยผลักดันกฎหมายให้เราด้วย เพราะเราก็ช่วย ป.ป.ง.ดูแลตรงนี้ จะได้แยกแยะถูกไปเลยว่าใครเป็นนายหน้าหรือไม่เป็นนายหน้า ถ้าคุณไม่ใช่นายหน้าแต่ไปทำนายหน้าก็ผิดกฎหมาย ถ้าคุณเป็นนายหน้าขึ้นทะเบียนนายหน้าคุณต้องดูแลตรงนี้ด้วย ซึ่งทาง ป.ป.ง.ก็ช่วยเราผลักดันอยู่ เพราะเขาเข้าใจเรา” น.พ.สมศักดิ์ กล่าว
ภาพรวมตลาดบ้านมือสองในประเทศไทยซื้อขายผ่านนายหน้าเพิ่มขึ้นร้อยละ 30
นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่า Supply ในตลาดบ้านมือสอง ปัจจุบันน่าจะมีอยู่ประมาณ 350,000 - 400,000 หน่วย และในทุกขณะที่มีการเกิดโครงการเปิดใหม่ก็จะมีบ้านมือสองเกิดขึ้นตามมาเป็นเงาตามตัวเสมอทุกครั้ง ในอดีตมีคนใช้บริการผ่านนายหน้าในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มือสองประมาณร้อยละ 2.3
แต่ปัจจุบันสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ประเมินคร่าวๆ ว่า มีการใช้บริการผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอยู่ที่ประมาณร้อยละ 30 ของตลาดรวมในการซื้อขายบ้านมือสองทั้งระบบ (การประเมินการใช้บริการนี้ ยังไม่รวมถึงผ่านนายหน้าอสังหาฯ ต่างชาติและที่ขายผ่านบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ผันตัวเองมาทำธุรกิจเป็นโบรกเกอร์และมีเครือข่ายที่กว้างขวาง)
ปัจจุบันนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีมาตรฐานในการจัดเก็บค่าคอมมิชชั่นกับลูกค้า โดยจะคิดในอัตราร้อยละ 4 ของราคาตลาดที่มีการซื้อขาย (อัตรานี้ถ้าสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ให้ลูกค้าได้ภายใน 3 เดือน) และคิดในอัตราร้อยละ 3 หลังจากพ้น 3 เดือนแรกไปแล้ว
แต่ปัจจุบันเนื่องจากไม่มีกฎหมายออกมารองรับอาชีพนายหน้า ผู้ซื้อและผู้ขายจึงมักมีการต่อรองค่าคอมมิชชั่นกับนายหน้า จึงพบเห็นได้บ่อยครั้งว่า นายหน้ามักจะถูกโกงค่าคอมฯ เพราะลูกค้าที่ฝากขายจ่ายเงินให้ไม่ครบเต็มจำนวน และมีการร้องเรียนผ่านสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) อยู่หลายกรณีด้วยกัน แต่มักจะไม่ได้รับความเห็นใจจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและบุคคลทั่วไป เพราะประชาชนทั่วไปยังมีมุมมองเชิงลบต่อนายหน้าอสังหาฯ ทั้งที่นายหน้าปฏิบัติตัวอย่างถูกต้อง แต่ถ้าฝั่งนายหน้าอสังหาฯ เป็นผู้กระทำความผิด ก็มักจะตกเป็นผู้ร้ายไปในทันทีเช่นกัน
ในการทำสัญญาแต่งตั้งนายหน้าในการดำเนินการจัดหาผู้ซื้อ ทั้งนายหน้าและผู้ขายก็ควรตกลงรายละเอียดในสัญญาให้ถี่ถ้วนก่อน เพราะสัญญาแต่งตั้งนายหน้าส่วนใหญ่ที่ใช้ในตลาดมีอยู่ 2 ลักษณะด้วยกัน คือ 1.ชนิด Open และ 2. ชนิด Excursive ซึ่งนายหน้าก็อยากให้ผู้ขายทำสัญญาแบบ Excursive เพราะนายหน้าหรือผู้ขายขายได้ นายหน้าก็จะได้รับส่วนแบ่งค่าคอมมิชชั่นด้วยเช่นกัน ซึ่งจะต่างจากชนิด Open ที่ใครเป็นผู้หาคนมาซื้อได้ก็จะได้ส่วนแบ่ง ถ้าผู้ขายขายได้เองก็ไม่ต้องเสียค่าคอมมิชชั่น แต่วิธีนี้ก็จะไม่เป็นธรรมต่อนายหน้าที่ได้ลงแรงและค่าใช้จ่ายในระหว่างการดำเนินการหาคนมาซื้อ
“บางทีโดนต่อรองค่าคอมฯ จากร้อยละ 3 เหลือร้อยละ 2 บางทีก็เหลือร้อยละ 1.5 ก็มี ก็สุดแล้วแต่นายหน้าอสังหาฯ ผู้นั้นจะได้รับค่าคอมฯ ในการดำเนินการ เพราะบางทีเป็นทรัพย์สินที่อยากจะขายให้เขาก็รับมา สิ่งนี้ Discredit ในวงการนายหน้าอสังหาฯ มากนะครับ เพราะว่าอาชีพนายหน้านั้น ถ้าคุณต้องการขายบ้านหนึ่งหลังราคา 10 ล้านบาท ถ้าต้องดำเนินการโฆษณาเองก็ต้องติดป้ายโฆษณา ลงโฆษณาผ่านหนังสือพิมพ์ รับโทรศัพท์ลูกค้าเอง บางทีคนโทรมาติดต่อก็เป็นนายหน้าไม่ใช่ลูกค้าตัวจริงคุณก็ต้องรับโทรศัพท์ทั้งวัน และต้องแบ่งเวลาพาเขาไปชมบ้าน
แต่ถ้าคุณเผื่อหรือกันเงินไว้ 300,000 บาท ให้โอกาสให้นายหน้าอสังหาฯ ได้เข้ามาดำเนินการตรงนี้ ให้เขาทำแล้วรายงานความคืบหน้าแก่คุณตลอด จนหาคนซื้อมาให้คุณพอใจ น่าจะดีกว่าที่คุณต้องปฏิบัติทุกอย่างด้วยตัวเอง เพราะเขาจะตรวจสอบที่ดิน และติดต่อนิติกรรมจัดการให้ทุกอย่างสะดวกและราบรื่น และถ้านายหน้าคนนั้นเป็นสมาชิกกับทางสมาคมฯ ด้วยแล้ว ถ้าคุณไม่ได้รับความเป็นธรรมก็สามารถร้องเรียนได้เพราะเรามีฝ่ายสืบสวนสอบสวน เราจะจัดการให้คุณได้รับความเป็นธรรมอย่างเต็มที่ แต่การที่นายหน้าอิสระเดี่ยว ๆ
ไปรับงานมาและคิดค่าคอมมิชชั่นฯ ที่ต่ำเกินไป บางทีคิดต่ำเพราะอยากจะได้งาน คิดเพียงรัอยละ 1 ก็ส่งผลกระทบต่อนายหน้าที่ดำเนินธุรกิจในรูปบริษัทนิติบุคคลเช่นกัน” น.พ.สมศักดิ์กล่าว
คอนโดมิเนียมมือสองมีให้เลือกล้นตลาด
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2554 น.พ.สมศักดิ์ กล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีอัตราการซื้อขายช้าลงจากปีที่แล้ว การเติบโตในจังหวะที่ช้าลงแบบค่อยเป็นค่อยไป ดีกว่าโตแบบมีอัตราเร่งที่รุนแรง ปัญหาการเมืองภายในประเทศในช่วงที่ผ่านมาได้ทำให้เกิดสุญญากาศทางการเมืองและเศรษฐกิจ ประกอบกับไม่มีมาตรการอสังหาริมทรัพย์ออกมาช่วยกระตุ้นตลาดทำให้ทุกอย่างนิ่งไปช่วงหนึ่ง แม้สภาพตลาดโดยรวมต่างชาติยังมีความสนใจที่จะเข้ามาซื้อหรือครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง
“ผมว่าไม่มีมาตรการจากภาครัฐช่วยกระตุ้นไม่เป็นไร แต่มีความจำเป็นที่นโยบายรัฐจะต้องชัดเจน เพราะผู้ประกอบการเขาก็ยังขายได้ เพียงแต่ว่าอย่าบอกออกมาว่าจะมีมาตรการอะไร แล้วยังไม่ประกาศ คนเค้าก็รอกันไปว่าเมื่อไหร่จะประกาศ ตอนนี้คนเขาก็รอโอน มีการอั้นรอ เพราะว่ามาตรการต่าง ๆ มันยังไม่ออกมา” นายกสมาคมนายหน้าอสังหาฯ กล่าว
โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมทั้งมือหนึ่งและมือสอง ที่เกาะแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน ทั้งในย่านสุขุมวิท พหลโยธิน อ่อนนุช แบริ่ง ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอยู่ในเกณฑ์สูงทั้งคนไทยและคนต่างชาติ แต่เนื่องจากเมื่อปี 2553 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมาก ทำให้ Supply ในตลาดยังมีอยู่มาก ส่งผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมไม่ค่อยขยับตัวสูงขึ้นได้มาก ทำให้ผู้ซื้อมีโอกาสที่จะ shopping สินค้าที่รอขายอยู่เป็นจำนวนมาก และคอนโดมิเนียมที่ประกาศขายส่วนใหญ่เฉลี่ยอยู่ที่ 2-5 ล้านบาทขึ้นไปที่นิยมฝากขายตอนนี้
“ไม่จำเป็นจะต้องซื้อคอนโดมิเนียมใหม่นะตอนนี้ คอนโดมิเนียมมือสองมีเยอะมากตอนนี้ แล้วทำเลก็ไม่ได้แพ้โครงการใหม่ที่ขึ้นมาเลยครับ เพราะมันออกมาเยอะมาก คนก็มาปล่อยต่อขายต่อ เพราะฉะนั้นราคามันก็ไม่ได้แพงและใกล้เคียงกับราคาที่มีการก่อสร้างใหม่ และกลายเป็นว่าคอนโดมิเนียมที่สร้างใหม่เปิดขายใหม่ราคาจะแพงกว่าเพราะมีต้นทุนในการก่อสร้างที่แพงกว่าด้วยซ้ำ”
สำหรับที่ดินเปล่าในกรุงเทพฯ นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ฯ มองว่า ที่ดินในย่านนราธิวาสราชนครินทร์ยังมีแปลงที่ดินเปล่ารอการขาย และที่ดินในย่านเพลินจิตที่อยู่ลึกลงไปในซอยยังมีประกาศขายแต่มีการตั้งราคาขายที่แพงถึงตารางวาละ 1 ล้านบาท (ซึ่งเป็นราคาตลาดที่ค่อนข้างแพงทั้งที่ไม่ติดถนนใหญ่)
การเซ้งสิทธิการเช่า ก็มีให้นายหน้าช่วยเป็นธุระดำเนินการให้ เช่น ที่ดินแปลงหนึ่งขาย 10 ล้านบาทถ้ามีการซื้อขายขาดทางนายหน้าก็จะได้ค่าคอมมิชชั่นร้อยละ 3 แต่ถ้าที่ดินแปลงนี้ไม่ขายขาด แล้วมีการเซ้งหน้าดินราคา 10 ล้านบาท ทางนายหน้าก็จะต่อรองขอค่านายหน้าประมาณร้อยละ 5 เช่น แหล่งดี ๆ บริเวณสุขุมวิท ซอย 2 มีการเซ้งที่คิดหน้าดินแพงมหาศาล ซึ่งส่วนใหญ่ที่ดินที่นิยมเซ้งโดยมากมักจะมีความเจริญสูง
ที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทยไม่นิยมมีการเซ้งที่ผ่านนายหน้าเนื่องจากราชการไม่มีงบประมาณค่านายหน้า ยกเว้นแต่ว่าติดต่อและขอเป็นค่าป่วยการเจ้าหน้าที่พนักงานจัดหาทรัพย์ ขณะที่ที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่มีผู้จับจองใช้ประโยชน์ยังมีการใช้บริการนายหน้าอย่างต่อเนื่อง เช่น มีตึก 1 หลังซึ่งเช่าสำนักงานทรัพย์สินฯ อยู่ คุณจะขายสิทธิก็หานายหน้าเพื่อช่วยหาคนมาเซ้งตึก จะเซ้งตึกกันราคาเท่าไหร่ก็ไปเปลี่ยนชื่อกันที่สำนักงานทรัพย์สินฯ
แต่ค่าสิทธิจะจ่ายกันกี่ล้านบาทก็ว่ากันไป ทางนายหน้าจะคิดค่าคอมมิสชั่นจากค่าเซ้งสิทธิการเช่านี้ ส่วนโครงการบ้านของการเคหะแห่งชาติ เช่น บ้านเอื้ออาทร คนไม่ค่อยนิยมนำมาฝากขาย เพราะบ้านมีขนาดเล็ก แต่ถ้านำมาฝากขายนายหน้าก็รับดำเนินการให้
สำหรับตึกแถวและทาวน์เฮ้าส์มือสองนั้น มีประกาศขายกระจัดกระจายไปทุกทำเล ตั้งแต่ราคา 2 – 40 ล้านบาท โดยย่านที่มีการประกาศขายแพงมากอยู่แถวสีลม ส่วนการประกาศขายบ้านเดี่ยว มักจะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5 ล้านบาท
ส่วนเรื่องราคาประเมินที่ดินที่จะมีการประกาศใช้รอบใหม่ แม้จะส่งผลให้ราคาที่ดินถีบตัวสูงขึ้น และมีผลต่อการเสียภาษี เพราะคิดจากราคาประเมิน ทำให้การซื้อขายมีการต่อรองกันมากขึ้น เพราะคนซื้อก็ไม่อยากจะซื้อแพง ส่วนคนขายพอโดนค่าโอนค่าภาษีเยอะเข้าก็จำเป็นต้องบวกราคาเพิ่มขึ้น แต่ตรงนี้ไม่ใช่เรื่องใหญ่เพราะสุดท้ายก็มีการตกลงกันได้
เรื่องใหญ่จริง ๆ อยู่ที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่ประกาศใช้ในปัจจุบันมากกว่าที่ทำให้เกิดปัญหา เพราะข้อกำหนดในการอนุญาตให้ก่อสร้าง ถ้าถนนที่ติดกับแปลงที่ดินที่จะสร้างในกรุงเทพมหานครไม่กว้างพอที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เพราะติดระยะร่อนจากถนนและทางระบายน้ำ เช่น ถนนสุขุมวิทที่มีซอยเล็ก ๆ อยู่เป็นจำนวนมาก จะทำอะไรมากไม่ได้ เพราะสร้างตึกสูงไม่ได้คนซื้อเขาก็จะกดราคาที่ดินให้ต่ำลง เพราะพื้นที่ก่อสร้างมันน้อยลง ดังนั้น เขาจึงจำเป็นที่จะต้องลดต้นทุนจากที่ดิน แต่ในทางตรงกับข้ามถ้าราคาที่ดินแพงแต่สามารถสร้างขึ้นสูงได้เยอะ มันก็จะเฉลี่ยต่อพื้นที่ขึ้นไปได้อีก แต่พอสร้างได้น้อย ก็เกิดต้นทุนต่อ space จะแพงขึ้น
นอกจากนี้ ในย่านทองหล่อ ที่มีซอยเล็ก ๆ เดิมทีก็มีคอนโดมิเนียมขึ้น แต่อีกระยะหนึ่งคงจะสร้างไม่ได้อีกแล้ว และการปรับผังเมืองให้มีข้อกำหนดในการก่อสร้างได้ยากขึ้นเรื่อย ๆ ก็จะส่งผลให้คนที่มีฐานะไม่ค่อยดีหาที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้นเช่นกัน แต่ในกรณีที่มีการก่อสร้างคอนโดมิเนียมในโซนที่มีแนวรถไฟฟ้าพาดผ่านก็จะได้โบนัสในการก่อสร้างขึ้นได้สูงโดยต้องมีการจัดให้มีสวนสาธารณะหรือที่จอดรถสาธารณะเป็นการทดแทนตามข้อกำหนดของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครจุดนี้เป็นสิ่งที่ดีอยู่แล้วและควรสนับสนุนระบบโบนัสการก่อสร้างนี้ต่อไป
ส่วนในต่างจังหวัดที่มีการซื้อขายที่ดินกันมาก แม้ทางสมาคมฯ จะไม่ได้มีการจัดเก็บตัวเลขที่แน่ชัด แต่สามารถประเมินคร่าว ๆ ได้ว่า หัวหินและพัทยา คึกคักมาก ส่วนพื้นที่สมุยและภูเก็ตมีอยู่ระยะหนึ่ง boom มากแต่ในระยะหลังแผ่วลงไป
และจากการที่ภาครัฐมีนโยบาย “บ้านหลังแรก” ออกมานั้น น่าจะสร้างสีสันแก่ตลาดบ้านใหม่และบ้านมือสองได้ไม่น้อยเพราะไม่มีข้อกำหนดออกมาว่าซื้อได้แต่บ้านใหม่เท่านั้น จึงเป็นอีกช่องทางหนึ่งที่ตลาดบ้านมือสองจะกลับมาคึกคักได้ระยะหนึ่งเช่นกัน
Thailandindustrycom_official
