ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ส่งสัญญาณดีขึ้น ดีมานด์โตในไตรมาสแรก ขณะที่พื้นที่ว่างเหลือเช่ายังสูง กดดันค่าเช่าถูกลง
ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ส่งสัญญาณดีขึ้น ดีมานด์โตในไตรมาสแรก ขณะที่พื้นที่ว่างเหลือเช่ายังสูง กดดันค่าเช่าถูกลง
ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ เริ่มมีสัญญาณที่ดีขึ้นในไตรมาสแรกของปีนี้ โดยมีกิจกรรมการเช่าพื้นที่เพิ่มมากขึ้น การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและการเติบโตของเศรษฐกิจภายในประเทศ ทำให้บริษัทต่างๆ เริ่มมีการขยายธุรกิจ ประกอบกับค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในขณะนี้อยู่ในระดับที่ค่อนข้างถูก ทำให้มีบริษัทจำนวนมากย้ายสำนักงานไปยังอาคารที่มีคุณภาพมากขึ้น ตามการรายงานจากบริษัทระหว่างประเทศผู้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ โจนส์ แลง ลาซาลล์
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า “ในขณะที่เศรษฐกิจของประเทศส่วนใหญ่เริ่มฟื้นตัวจากวิกฤติการณ์การเงินโลก จีดีพีของประเทศไทยมีการขยายตัวมากถึงเกือบ 8% ส่งผลให้บรรยากาศในภาคธุรกิจปรับตัวดีขึ้น ดังสะท้อนให้เห็นได้จากการระดับความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ขยายตัวเพิ่มขึ้นในไตรมาสแรกของปีนี้”
“อย่างไรก็ดี ยังเร็วเกินไปที่จะสรุปว่าตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ เริ่มเข้าสูระยะฟื้นตัว เนื่องจากยังมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าอีกค่อนข้างมาก นอกจากนี้ ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ซึ่งขณะนี้แนวโน้มยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่ ไม่ว่าจะเนื่องด้วยปัญหาความไม่แน่นอนทางการเมือง ราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น” นางสุพินท์กล่าว
ความต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดีขยายตัว
ต่างจากปี 2553 ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่ามีสภาพค่อนข้างคึกคักในไตรมาสที่ผ่านมา โดยเฉพาะในตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ของกรุงเทพฯ มียอดการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น 8,640 ตารางเมตร ต่างจากปีที่ผ่านมาทั้งปี ซึ่งแทบไม่มียอดการเช่าพื้นที่เพิ่มเลย
นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า “นอกจากสภาพเศรษฐกิจที่ดีขึ้นแล้ว ค่าเช่าที่ถูกลงยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้มีกิจกรรมการเช่าพื้นที่สำนักงานในเขตซีบีดีมากขึ้น โดยมีหลายๆ บริษัทที่ใช้ประโยชน์จากสภาวะที่ตลาดอาคารสำนักงานยังอยู่ในช่วงขาลง ด้วยการขยายพื้นที่สำนักงานเพิ่ม หรือย้ายไปเช่าอาคารที่มีคุณภาพดีขึ้นในทำเลที่ดีขึ้น”
“กิจกรรมการเช่าพื้นที่สำนักงานที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่ในไตรมาสที่ผ่านมา ยังคงเป็นการย้ายสำนักงานของบริษัทผู้เช่าที่มีอยู่เดิมไปยังอาคารใหม่ แต่ในขณะเดียวกันพบว่า มีการขยายการใช้พื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นด้วย นอกจากนี้ ยังเริ่มเห็นเข้าใช้พื้นที่สำนักงานของบริษัทเปิดใหม่ด้วย ทั้งนี้ ภาคธุรกิจที่มีการเช่าพื้นที่สำนักงานมาก ได้แก่ บริษัทเกี่ยวกับสินค้าอุปโภคบริโภค บริษัทเวชภัณฑ์ และกลุ่มบริษัทไอที” นางสาวยุพากล่าว
พื้นที่ว่างเหลือเช่าสูงกดดันค่าเช่า
แม้ปริมาณการเช่าจะเพิ่มมากขึ้น แต่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดียังคงมีการปรับตัวลดลงเล็กน้อยในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา โดยลดลงจาก 624 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ลงมาอยู่ที่ 615 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ทั้งนี้เนื่องจากยังมีการแข่งขันกันสูงในการแย่งชิงผู้เช่าในกลุ่มอาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดี ซึ่งขณะนี้มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ย 19% ขณะที่ในปีนี้ทั้งปี จะมีอาคารสำนักงานเกรดเอสร้างเสร็จใหม่ในย่านนี้เพิ่มขึ้นอีกรวม 101,000 ตารางเมตร
บริษัทผู้เช่าเน้นใช้พื้นที่สำนักงานให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น
แม้บริษัทในภาคธุรกิจต่างๆ อาจมีผลประกอบการที่ดีขึ้น จนสามารถเริ่มหันมาสนใจการวางแผนขยายธุรกิจแทนการมุ่งเน้นควบคุมต้นทุนเพียงอย่างเดียว แต่บริษัทเหล่านี้ส่วนใหญ่ยังคงใช้ความระมัดระวังในการดำเนินการใดๆ เกี่ยวกับขยับขยายสำนักงาน
นางสาวยุพากล่าว่า “สภาพการเมืองที่ยังมีความไม่แน่นอน บวกกับความกังวลเกี่ยวกับปัญหาราคาน้ำมันและอัตราดอกเบี้ยที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้บริษัทต่างๆ ยังคงไม่แน่ใจว่าธุรกิจของตนจะขยายตัวได้มากน้อยเพียงใดในอนาคต จึงยังคงระมัดระวังในการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่ม
นอกจากนี้ จากการสังเกตพฤติกรรมผู้เช่าที่เราเป็นตัวแทนจัดการสัญญาเช่าในไตรมาสที่ผ่านมา พบว่า ราว 70-80% ของบริษัทที่ขยายพื้นที่สำนักงาน ได้เน้นการใช้ประโยชน์จากพื้นที่สำนักงานของตนให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยใช้พื้นที่สำนักงานเฉลี่ยต่อจำนวนพนักงานขนาดเล็กลง ซึ่งนับเป็นปัจจัยอีกส่วนหนึ่งที่ทำให้ความต้องการในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าขยายตัวไม่มากเท่าที่ควร”
นายไมเคิล ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารโครงการก่อสร้าง ออกแบบตกแต่ง ของโจนส์ แลง ลาซาลล์กล่าวว่า “งานบริหารโครงการออกแบบตกแต่งสำนักงานของบริษัทต่างๆ ที่เราเป็นผู้บริหารโครงการเมื่อเร็วๆ นี้ พบว่า มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นที่บริษัทต่างๆ ได้พยายามใช้ประโยชน์ในพื้นที่สำนักงานให้ได้สูงสุด เพื่อที่จะไม่ต้องเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นมากนัก
ตัวอย่างเช่น โดยปกติที่ไป บริษัทที่มีพนักงานจำนวน 100 คน จะต้องการสำนักงานที่มีขนาดประมาณ 1,400 ตารางเมตร แต่ในช่วงที่ผ่านมา ลูกค้าของเราบางรายต้องการให้ออกแบบสำนักงานที่มีขนาดเล็กกว่านั้นราว 20-30% เพื่อรองรับพนักงานจำนวนเดียวกันนั้น”
“การใช้ประโยชน์จากพื้นที่สำนักงานให้ได้ประสิทธิภาพสูงสุด สามารถทำได้หากมีการวางแผนที่ดี โดยในขั้นแรก บริษัทผู้เช่าจะต้องมีการประเมินวิธีการใช้ประโยชน์จากพื้นที่สำนักงานในขณะนี้และวิธีที่จะใช้ประโยชน์ในอนาคต มีหลายๆ วิธีที่จะสามารถใช้ประโยชน์ในพื้นที่สำนักงานให้ได้ประสิทธิภาพมากขึ้น อาทิ ลดห้องทำงานส่วนตัว จัดให้มีห้องหรือพื้นที่การประชุมส่วนรวมมากขึ้น จัดให้มีบูธโทรศัพท์ส่วนกลาง จัดที่นั่งทำงานแบบ Hot Desk ให้กับกลุ่มพนักงานที่ไม่จำเป็นต้องนั่งประจำในออฟฟิศให้สามารถผลัดเปลี่ยนกันใช้ได้ และใช้บริการโกดังฝากเก็บสิ่งของ/เอกสาร เป็นต้น” นายไมเคิลกล่าว
แนวโน้ม
พื้นที่ว่างเหลือเช่าที่ยังมีอยู่สูงจะยังคงมีแรงกดดันต่ออัตราค่าเช่าในตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ในตลอดช่วงที่เหลือของปีนี้ อย่างไรก็ดี คาดว่า ค่าเช่าจะไม่มีการปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญเนื่องจากค่าเช่าในปัจจุบันอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำมากแล้ว นอกจากนี้ คาดว่า เศราฐกิจโดยรวมของไทยจะยังคงการขยายตัวต่อเนื่องจากปีที่แล้ว
โดยในปีนี้ มีการประมาณการณ์ว่า จีดีพีของไทยจะขยายตัวขึ้นอีกในอัตรา 3.5-4.0% การเติบโตดังกล่าวจะเป็นปัจจัยสำคัญส่วนหนึ่งที่จะทำให้การลงทุนในภาคเอกชนขยายตัว ซึ่งจะส่งผลให้ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานขยายตัวเพิ่มขึ้นด้วย
ที่มา : โจนส์ แลง ลาซาลล์
Thailandindustrycom_official
