ภาคอสังหาฯ หวังปี 53 สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวดีขึ้นามศก.โลก แต่ยังห่วงการเมือง ความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจโลกเป็นตัวฉุด
|
ภาคอสังหาฯ หวังปี 53 สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวดีขึ้นามศก.โลก แต่ยังห่วงการเมือง ความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจโลกเป็นตัวฉุด |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
แม้ปี 2552 ที่ผ่านมาจะเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทย แต่จากสถานการณ์ที่ผ่านมาไม่ได้เลวร้ายอย่างที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| ปี 2553 ตลาดเริ่มต้นด้วยบรรยากาศในเชิงบวก ภาวะเศรษฐกิจของโลกที่ปรับตัวดีขึ้น ประกอบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในระดับต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นๆ ได้ส่งผลดีต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในตลาดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทย | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
จากภาวะวิกฤตทางเศรษฐกิจได้ทำให้ปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ พื้นที่ค้าปลีก และพื้นที่อุตสาหกรรมอยู่ในระดับที่ต่ำมาโดยตลอด ในปีนี้จึงเป็นปีที่คาดการณ์ว่า ภาคธุรกิจดังกล่าวจะปรับตัวดีขึ้นในทิศทางเดียวกันกับการปรับตัวของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจของไทย |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ด้านตลาดที่อยู่อาศัยของไทย ในปีที่ผ่านมาถูกขับเคลื่อนโดยความต้องการจากภายในประเทศเป็นสำคัญ ส่วนในปี 2553 ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง รวมทั้งแนวโน้มที่เห็นว่านักลงทุนรายย่อยชาวต่างชาติเริ่มกลับเข้าสู่ตลาดอีกครั้งในตลาดคอนโดมิเนียม |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
โดยราคาคอนโดมิเนียมของไทยยังคงอยู่ในระดับที่น่าสนใจ เมื่อเปรียบเทียบกับเมืองอื่นๆในภูมิภาค อาทิ เซี่ยงไฮ้ ฮ่องกง และสิงคโปร์ ซึ่งราคาปรับขึ้นสูงขึ้นอย่างรุนแรงในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| ราคาเฉลี่ยห้องชุดพักอาศัยระดับหรูในภูมิภาคเอเชีย (บาทต่อตารางเมตร) | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| ที่มา: ฝ่ายวิจัย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
แต่อย่างไรก็ตาม ทุกฝ่ายยังคงมีความกังวลในเรื่องเสถียรภาพทางการเมืองของไทย และความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจโลก หากสภาพเศรษฐกิจและการเมืองของไทยมีเสถียรภาพในปี 2553 ตลาดที่พักอาศัยก็จะมีการเติบโตในทิศทางบวกอย่างต่อเนื่อง |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| นโยบายจากภาครัฐ | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลจะหมดอายุลงในเดือนมีนาคม 2553 และยังไม่มีการยืนยันว่าจะดำเนินการต่อหรือไม่จากรัฐบาลนั้น ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่า การต่ออายุมาตราการดังกล่าวจะมีผลดีต่อผู้ซื้อและผู้ประกอบการโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ ซึ่งพัฒนาในช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจ และมีกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
สำหรับนโยบายการรื้อโครงสร้างภาษีและการออกกฎหมายภาษีที่ดินที่ตั้งอยู่บนพื้นฐานของความเท่าเทียมกัน เป็นแนวโน้มที่ดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ต้องรอดูรายละเอียดว่าจะมีผลอย่างไรต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ “ตราบใดที่ตั้งอยู่บนพื้นฐานที่ยุติธรรม และอัตราการเก็บภาษีไม่สูงเกินไปสำหรับการลงทุนก็น่าจะเป็นผลดีต่อตลาด” นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทยกล่าว |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
มาตราการอื่นๆ ที่รัฐบาลควรจะพิจารณา ก็คือ การขยายระยะเวลาการเช่าระยะยาวจาก 30 ปีในปัจจุบัน ให้สามารถจดทะเบียนการเช่าได้สูงสุดถึง 90 ปี เพื่อให้สอดคล้องกับราคาที่ดินในย่านใจกลางเมืองที่สูงขึ้น การลงทุนในโครงการขนาดใหญ่บนที่ดินเช่า ซึ่งต้องอาศัยเงินลงทุนมหาศาลจึงควรจะมีอายุสัญญาที่ยาวพอที่จะทำให้โครงการเกิดขึ้นได้ |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
นอกจากนี้ การขยายระยะเวลาการเช่ายังมีผลต่อการส่งเสริมการลงทุนจากต่างชาติในตลาดบ้านพักตากอากาศในเมืองสำคัญ เช่น ภูเก็ต สมุย ซึ่งความต้องการหลักของตลาดมาจากชาวต่างชาติ |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ประเด็นเรื่องสิ่งแวดล้อมเป็นเรื่องใหญ่สำหรับปี 2553 และในอนาคตสำหรับทุกภาคธุรกิจ รวมทั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการอาจต้องระมัดระวังเรื่องต้นทุนที่มากขึ้น เพราะอาจมีแนวโน้มการออกกฎระเบียบและกฎหมายต่างๆ เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมมากขึ้น |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
การยื่นขออนุญาตโดยการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม เป็นอีกปัจจัยที่ผู้ประกอบการมีความเสี่ยงและสร้างความวิตก เนื่องจากใช้เวลานานและอาจมีความไม่แน่นอนในการกำหนดระยะเวลาการเริ่มต้นของโครงการ ซึ่งเป็นปัจจัยหนึ่งที่จะชะลอการเพิ่มจำนวนของโครงการที่จะออกสู่ตลาด |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
นอกจากนี้ มาตราการเพิ่มเติมที่จะสามารถช่วยดึงดูดการลงทุนขนาดใหญ่จากต่างชาติทั้งในภาคการผลิตและภาคการบริการ เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้กับประเทศไทย จะมีผลดีอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| ตลาดอาคารสำนักงานน่าจะปรับตัวดีขึ้นในปี 2553 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| แนวโน้มสดใสเนื่องจากปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่มีจำกัด | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ในปี 2553 จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เกิดขึ้นน้อยมากเพียง 78,380 ตร.ม. โดยมาจากโครงการสาทรแสควร์ (72,500 ตร.ม.) และโครงการศิวาเทล ไวร์เลส โรด (5,850ต.ร.ม.) ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เห็นว่าการมีพื้นที่สำนักงานใหม่จำนวนจำกัด |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
เป็นผลดีต่อตลาดอาคารสำนักงาน เพราะเมื่อตลาดเริ่มกลับมามีความต้องการพื้นที่เพิ่มขึ้น จะช่วยลดอัตราพื้นที่ว่าง และนำไปสู่การปรับขึ้นค่าเช่า ณ สิ้นปี 2552 อัตราพื้นที่ว่างในตลาดโดยรวมอยู่ที่ 12% |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
แม้ว่าปริมาณความต้องการเช่าอาคารสำนักงานในปี 2552 จะลดลงมากกว่า 50% เหลือเพียง 52,000 ตร.ม. แต่อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดีกลับลดลงเพียง 7.26% มาอยู่ที่ 690 บาทต่อตร.ม. ต่อเดือน และระดับเกรดบีในย่านซีบีดีลดลง 12% มาอยู่ที่ 509 บาทต่อตร.ม. ต่อเดือน นับว่าอยู่ในระดับที่มั่นคงกว่าเมืองอื่นๆอย่างมาก อาทิ สิงคโปร์ ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานตกลงถึง 52.6% ส่วนฮ่องกงลดลง 49.09% ในปี 2552 |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานโดยเฉลี่ยของย่านซีบีดีในภูมิภาคเอเชีย (บาทต่อตารางเมตร) | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| ที่มา: ฝ่ายวิจัย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
จากแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดการณ์ว่าความจำเป็นในการลดขนาดพื้นที่ของบริษัทต่างๆ น่าจะผ่านไปแล้วในปี 2552 และในปี 2553 เป็นปีที่บริษัทต่างๆ อาจจะเริ่มผ่อนคลายในด้านการลดค่าใช้จ่าย รวมทั้ง เป็นจังหวะที่ดีในการย้ายสำนักงานเนื่องจากค่าเช่ายังอยู่ในระดับต่ำ |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| ตลาดคอนโดมิเนียม | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| แนวโน้มด้านอุปทาน : การแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในปี 2553 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ณ ไตรมาส 3 ปี 2552 คอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองมีทั้งสิ้น 61,522 ยูนิต เพิ่มขึ้น 14% ต่อปี ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียม 17,664 ยูนิตอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง และจากรายงานคาดว่าสามารถปิดการขายไปได้แล้ว 78% จึงมีคอนโดมิเนียมเหลือขาย 3,879 ยูนิต (ซึ่งอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง และบางส่วนเสร็จสมบูรณ์แล้ว) |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ในปี 2552 มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในย่านใจกลางเมือง 3,912 ยูนิต ใน 15 โครงการ โดยคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่มีขนาด 1 ห้องนอน ในปี 2553 ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดการณ์ว่าตลาดจะมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น จากการที่มีโครงการใหม่เปิดตัวเพิ่มขึ้น ทั้งจากผู้ประกอบการณ์หลายรายที่ชะลอโครงการตั้งแต่ช่วงแรกที่เกิดวิกฤตทางเศรษฐกิจในตอนปลายปี 2551 และผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เข้าซื้อที่ดินหลายแปลงเพื่อนำมาพัฒนาโครงการใหม่ |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| ขนาดห้องนอนในโครงการเปิดใหม่ | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| ที่มา: ฝ่ายวิจัย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส หมายเหตุ: จากการสำรวจ 18 โครงการในปี 2551 และ 11 โครงการ ณ สิ้น ไตรมาส 3 ในปี 2552 |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| แนวโน้มด้านอุปสงค์ : ความต้องการคอนโดมิเนียมยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เห็นว่า ความต้องการคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองที่เพิ่มขึ้น โดยส่วนใหญ่เป็นผลมาจากรูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไป ซึ่งได้นำไปสู่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองหรือซื้อเป็นบ้านหลังที่สองในย่านใจกลางเมืองที่ช่วยลดความจำเป็นในการเดินทาง |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ในแง่การลงทุน นักลงทุนเริ่มมีความเข้าใจมากขึ้นว่า การซื้อคอนโดมิเนียมคือการลงทุนในทรัพย์สินที่จะมีมูลค่าสูงขึ้นในระยะยาว ในอดีตมีนักลงทุนชาวไทยในตลาดนี้เพียงเล็กน้อยเท่านั้น |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
แต่อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำและผลตอบแทนที่เห็นได้ชัดที่ผ่านมา ได้ทำให้การลงทุนในคอนโดมิเนียมเป็นอีกทางเลือกในการลงทุนที่ได้รับความนิยมในหมู่คนไทย และยังเป็นการลงทุนที่ปลอดภัยและมั่นคงกว่า เมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ที่มีความผันผวนมากกว่าหลายเท่า |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| แนวโน้มโครงการใหม่ : ทำเลเยี่ยม ขนาดห้องเล็ก ตกแต่งพร้อมในราคาย่อมเยา | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ในการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสามารถมองการณ์ไกล คาดการณ์ทำเลที่จะได้รับความนิยมในอนาคต แต่อันตรายอยู่ตรงที่ว่า หากทำเลใดที่เป็นที่นิยม ก็จะมีโครงการใหม่เกิดขึ้นมากมายและถึงจุดอิ่มตัวได้อย่างรวดเร็ว ปัจจัยสำคัญต่อความความสำเร็จของผู้ประกอบการอยู่ที่การเป็นเจ้าแรกที่เปิดโครงการในทำเลใหม่ หรือสามารถหาที่ดินในทำเลที่หายากเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ได้โดยไม่มีคู่แข่ง |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
แนวโน้มโครงการใหม่โดยเฉพาะในตลาดระดับกลางจะเน้นการพัฒนาห้องเล็ก ในราคาที่ย่อมเยา ขนาดที่เป็นที่นิยม คือ 1 ห้องนอน และรองลงมาคือ 2 ห้องนอน ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงและผู้ซื้อมีประสบการณ์มากขึ้น |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
สินค้าที่จะครองใจผู้ซื้อคอนโดมิเนียมจะต้องเน้นเรื่องคุณภาพ ความแปลกใหม่ ที่เน้นประโยชน์ใช้สอยที่ตรงกับความต้องการของผู้บริโภค และความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ ก็เป็นสิ่งสำคัญต่อความสำเร็จของโครงการ |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| ตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรู : จำนวนโครงการใหม่จะลดลง | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรูจะฟื้นตัวอย่างช้าๆ และจะพัฒนาเป็นตลาดที่มีความเฉพาะตัวมากขึ้น เนื่องจากที่ดินในย่านใจกลางเมืองเริ่มหายากขึ้นและมีราคาที่สูงมาก ซีบี ริชาร์ด เอลลิส จึงคาดว่าจะมีโครงการระดับหรูออกมาไม่มาก |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
จากการที่โครงการใหม่มีห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนจำนวนมาก ระดับราคาอยู่ที่ 3 - 8 ล้านบาท จะทำให้ห้องขนาด 2 - 3 ห้องนอน ที่มีราคาสูงกว่า 15 ล้านบาท ค่อยๆหมดไปทีละน้อย และจะเกิดการขาดแคลนห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนในทำเลที่ดีในอนาคต |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
นักลงทุนระยะยาวจะให้ความสนใจห้องขนาด 2 - 3 ห้องนอน เนื่องจากในตลาดให้เช่าที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติจะเน้นที่ห้องขนาดใหญ่มากกว่าห้องขนาดเล็ก จากการที่ห้องชุดระดับหรูในทำเลดีเปิดตัวน้อยลง ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่าคอนโดมิเนียมระดับเกรดเอที่มีอยู่ในปัจจุบันที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีจะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| แนวโน้มด้านราคาในปี 2553 : คอนโดมิเนียมในทำเลดีที่การก่อสร้างแล้วเสร็จจะมีราคาสูงขึ้น | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
โดยทั่วไปราคาคอนโดมิเนียมจะยังไม่สูงขึ้น เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจเพิ่งจะเริ่มฟื้นตัว และยังมีความไม่แน่นอน ตลาดที่เติบโตสูงสุด ก็คือ ตลาดระดับกลาง ราคา 50,000 - 80,000 บาทต่อตารางเมตร ในทำเลดีรอบใจกลางเมืองและใกล้แนวรถไฟฟ้า แต่ในระดับกลาง ตลาดจะไม่สามารถรองรับราคาที่สูงขึ้นได้ ดังนั้นผู้พัฒนาโครงการจะต้องแข่งขันกันในเรื่องการควบคุมต้นทุนและการตั้งราคาขาย |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ราคาคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์และลักชัวรี่ที่สร้างเสร็จแล้วในใจกลางเมืองโดยเฉลี่ยสูงขึ้น 5.6% จาก 117,875 บาทต่อตารางเมตรในปี 2552 เป็น 124,539 บาทต่อตารางเมตรในไตรมาส 3 ปี 2552 และซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่าราคาของอาคารที่สร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วในทำเลดีจะสูงขึ้นอีกในปี 2553 |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ส่วนราคาคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์และลักชัวรี่ที่กำลังก่อสร้างได้ปรับตัวลดลง 6.3% ในปี 2552 จาก 142,133 บาทต่อตารางเมตรในปี 2552 เป็น 133,134 บาทต่อตารางเมตรในไตรมาส 3 ปี 2552เนื่องจากสภาวะตลาดยังไม่ฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีแรก แต่ซีบี ริชาร์ด เอลลิสเชื่อว่าราคาต่อตารางเมตรในปี 2553 จะปรับสูงขึ้นเนื่องจากต้นทุนที่สูงขึ้น ผู้พัฒนาโครงการจะลดขนาดของห้อง เพื่อรักษาราคารวมของห้องชุดให้อยู่ในระดับเท่าเดิม |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| ตลาดค้าปลีก | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| เฉพาะเจาะจงมากขึ้น | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2552 มีพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้น 6.6% หรือคิดเป็น 327,125 ตร.ม. ในขณะที่อัตราการเข้าใช้พื้นที่อยู่ในระดับคงที่ตลอดทั้งปี ราคาค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกอยู่ระดับที่ไม่เปลี่ยนแปลงมากนักหรือในบางกรณีลดลงบ้างในช่วงต้นปี 2552 แต่ในไตรมาสที่ 4 สามารถเห็นสัญญาณการปรับตัวขึ้นในด้านความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการจับจ่ายใช้สอย |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
แนวโน้มของศูนย์การค้าใหม่ในกรุงเทพฯ ค่อยๆพัฒนาจากการเป็นห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ที่รวมสินค้าทุกชนิดไว้ที่เดียว ไปสู่การเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ที่มีความเฉพาะเจาะจงมากขึ้น และศูนย์รวมความบันเทิงและไลฟ์สไตล์ขนาดกลาง เช่น เอสพลานาด รัตนาธิเบศร์ ซึ่งประสบความสำเร็จอย่างสูง |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดค้าปลีกของไทย ได้แก่ เซ็นทรัล เดอะมอลล์ เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ และ สยามฟิวเจอร์ โครงการค้าปลีกที่น่าจับตามองในปีนี้ คือ โครงการเทอร์มินอล 21 ซึ่งปัจจุบันอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง ตั้งอยู่ในย่านสุขุมวิท บริเวณแยกอโศก โครงการเซ็นทรัลพระราม 9 และโครงการเมก้า บางนา ซึ่งจะเป็นที่ตั้งของร้านอีเกีย (IKEA) แห่งแรกในเมืองไทย |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| ตลาดเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| การแข่งขันสูง | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ตลาดเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ ซึ่งโดยปกติจะขึ้นอยู่กับภาคธุรกิจท่องเที่ยวและนักธุรกิจ รวมทั้งชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ ประสบกับภาวะการแข่งขันที่รุนแรง เนื่องจากมีปริมาณเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ เพิ่มขึ้น ทำให้อัตราการเข้าพักและอัตราค่าเช่าโดยรวมในปี 2552 ลดลง |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ปริมาณเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ในตลาดมีทั้งสิ้น 12,392 ยูนิต เพิ่มขึ้น 6.84% ต่อปี จะมีเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์แล้วเสร็จเพิ่มขึ้นอีก 610 ยูนิตในปี 2553 และประมาณอีก 2,000 ยูนิตในปี 2556 ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2552 อัตราการเข้าพักอยู่ที่ระดับ 75% |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ทั้งนี้ การเข้าพักในเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ส่วนหนึ่ง เป็นการทำสัญญาระยะยาว ซึ่งมีความผันผวนน้อยว่าตลาดเช่ารายวัน จึงมีส่วนทำให้อัตราการเข้าพักอาศัยไม่ตกลงไปมากนัก แต่อย่างไรก็ตามอัตราค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 20% ต่อปี |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ความท้าทายที่สำคัญที่สุดในตลาดนี้ คือ ปริมาณเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ใหม่ ที่มีกลุ่มเป้าหมายเป็นทั้งชาวต่างชาติที่พักอาศัยระยะยาว และนักท่องเที่ยว นักธุรกิจที่เข้าพักระยะสั้น |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ต้องแข่งขันกับอพาร์ตเมนต์ และคอนโดมิเนียมขนาดเล็กที่นำมาปล่อยเช่าในตลาดเช่าระยะยาว รวมทั้งโรงแรมใหม่ๆ ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วที่มีเป้าหมายเป็นตลาดเช่าระยะสั้น การมีเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์และโรงแรมใหม่เกิดขึ้นมากมายจะทำให้เพิ่มแรงกดดันในด้านอัตราค่าเช่าและอัตราการเข้าพัก |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| ตลาดอพาร์ตเมนต์ให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติ | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
อพาร์ตเมนต์ให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติในกรุงเทพฯ มีทั้งสิ้น 11,151 ยูนิต เพิ่มขึ้น 4.5% ต่อปี และอัตราการเข้าพักอยู่ในระดับสูงที่ 91% |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เห็นว่าในปี 2552 จำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯไม่ได้ลดลงมากนัก แต่หลายบริษัทยังต้องควบคุมระดับค่าใช้จ่ายต่างๆ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส พบว่า งบประมาณในการเช่าที่พักอาศัยที่แต่ละบริษัทให้กับชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทยไม่ได้รับการปรับเพิ่มขึ้น |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
บริษัทข้ามชาติหลายแห่งยังคงใช้ความระมัดระวังในเรื่องการวางแผนขยายงาน โดยพิจารณาจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ส่วนปัญหาการเมืองของไทยยังคงเป็นอีกปัจจัยที่สำคัญที่ทำให้การวางแผนขยายธุรกิจในไทยถูกระงับ |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ไม่คาดว่าจะมีปริมาณชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทยเพิ่มขึ้นมากนักในปี 2553 แต่จะมีการแข่งขันที่สูงขึ้น จากเจ้าของคอนโดมิเนียมที่ซื้อห้องชุดเพื่อนำมาปล่อยเช่า โดยมาจากโครงการที่การก่อสร้างเพิ่งแล้วเสร็จ ปัจจุบันมีอพาร์ตเมนต์จำนวน 620 ยูนิตที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ทว่ามีคอนโดมิเนียม 17,664 ยูนิต ที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง และ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่าเกือบ 50% ของคอนโดมิเนียมใหม่เหล่านี้ จะซื้อโดยผู้ซื้อที่ต้องการนำคอนโดมิเนียมมาปล่อยเช่าเมื่อโครงการแล้วเสร็จ การมีซัพพลายเพิ่มขึ้นประกอบกับความต้องการที่มีอยู่น้อยมากจะทำให้อัตราค่าเช่าโดยรวมไม่เพิ่มขึ้น |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| . | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
คอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์ใหม่ๆ ที่ได้รับการออกแบบมาอย่างดี จะยังคงได้เปรียบอาคารเก่าที่ไม่ได้รับการปรับปรุงหรือตกแต่งใหม่ |
Thailandindustrycom_official
.jpg)
