ปัญหาฟองสบู่ของเอเชีย และความเสี่ยงของไทย¹ (Bubbles in Asia and Risks of Thailand)

เวทางค์  พ่วงทรัพย์
สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง

ในช่วงกลางเดือนพฤศจิกายน มีข่าวสำคัญในเวทีเศรษฐกิจโลกเกี่ยวกับฟองสบู่ในอสังหาริมทรัพย์หลายครั้ง ทั้งจากรายงาน East Asia Economic Update 2006 ของธนาคารโลกที่กล่าวถึงความร้อนแรงของภาคอสังสหริมทรัพย์ในสิงคโปร์ ฮ่องกง ไต้หวันและจีน  

โดยชี้ว่ายอดขายที่อยู่อาศัยในจีนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2009 ตั้งแต่เดือนมีนาคมปีนี้ โดยข้อมูลล่าสุดเดือนกรกฎาคมปีนี้ ยอดขายเพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 80 จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และตอกย้ำอีกครั้ง

เมื่อวันศุกร์ที่ 13 พฤศจิกายน 2552 ในการประชุม APEC Summit ที่สิงคโปร์ นาย Robert Zoelik ประธานของธนาคารโลก ออกมาแสดงความกังวลถึงปัญหาฟองสบู่ในราคาทรัพย์สินของบางประเทศในเอเชียตะวันออก

ผมเห็นว่าสาเหตุสำคัญของการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย คือ 1.นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจในภูมิภาคที่มีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นประวัติการณ์และสนับสนุนการขยายตัวสินเชื่อทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์ทำได้ง่ายขึ้น 2.ความเข้มแข็งของเศรษฐกิจเอเชียที่โดดเด่น สกุลเงินมีแนวโน้มแข็งค่า จูงใจให้เงินทุนไหลเข้าลงทุนในภูมิภาค  ส่วนหนึ่งเป็นไปเพื่อการเก็งกำไร

3.นโยบายอัตราดอกเบี้ยต่ำและการผ่อนคลายนโยบายการเงินในภูมิภาคอื่น เช่นในสหรัฐ ส่งผลเกิดปริมาณเงินลงทุนข้ามชาติเพิ่มขึ้น จากการ carry trade หรือกู้เงินสกุลดอลลาร์สหรัฐที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำไปลงทุนในประเทศอื่นและส่วนหนึ่งเข้ามาเก็งกำไรในทรัพย์สินภูมิภาคเอเชีย

กระแสการไหลเข้าของเงินทุกโลกสู่ภูมิภาคเอเชีย และการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียเกิดขึ้นจริง สร้างความกังวลต่อปัญหาฟองสบู่ในไทย แต่ความรุนแรงของปัญหาฟองสบู่มีมากแค่ไหน ประเทศไทยกำลังเผชิญกับปัญหาฟองสบู่หรือไม่ ซึ่งผมสรุปข้อเท็จจริงและความเห็นดังนี้

แผนภาพที่ 1 การเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาที่พักอาศัยในเดือนกันยายน 2552 เทียบกัย 3 เดือนและ 6 เดือนก่อนหน้า (ร้อยละ)

ที่มา : CEIC, Bureau of Statistics of China

1. กลุ่มที่มีความเสี่ยงของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์คือสิงคโปร์ ฮ่องกง และไต้หวัน จากการเพิ่มขึ้นของราคาที่พักอาศัย อย่างรวดเร็วผิดปกติ หากเปรียบเทียบราคาที่พักอาศัยในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา (กย.52 เทียบ มิ.ย. 52) ราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 15.8ม6.3ม และ 5.1  

สำหรับในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา (ก.ย. 52 เทียบ มี.ค. 52) ราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.3, 17.9, และ 11.1 สำหรับสิงคโปร์ ฮ่องกง และไต้หวัน (เฉพาะไทเป) ตามลำดับ โดยเฉพาะในฮ่องกง และไต้หวัน ตามแผนภาพที่ 1

สำหรับฮ่องกง ราคาที่พักอาศัยเพิ่มสูงขึ้นกว่าราคาของช่วงก่อน วิกฤตในปีที่แล้ว และเป็นราคาสูงสุดในรอบ 10 ปี นับแต่วิกฤติเศรษฐกิจเอเชีย CB Richard Ellis รายงานว่าในฮ่องกง ราคาที่พักอาศัยระดับบน (Luxury Residential Price) ราคาเพิ่มขึ้นรวดเร็วเป็นพิเศษโดยราคาเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 28 ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา

โดยราคาห้องชุดระดับบนในเขตเกาลูน ราคาถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร และสำหรับไต้หวันราคาที่พักอาศัยเพิ่มสูงขึ้นกว่าราคาของช่วงก่อนวิกฤตในปีที่แล้ว และเป็นราคาสูงสุดในรอบ 10 ปีเช่นกัน

2. จีนมีความเสี่ยงของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมต่ำแต่เริ่มมีสัญญาณความเสี่ยงในบางเมือง จากข้อมูลของ Bureau of Statistics of China ในภาพรวม ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นในอัตราที่ไม่ร้อนแรง  

หากเปรียบเทียบราคาเฉลี่ยของอาคารที่พักอาศัย 70 เมืองขนาดกลางและขนาดใหญ่ ในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา (ก.ย. 52 กับ มิ.ย.52) ราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 สำหรับในช่วง 6 เดือนที่ผ่นมา (ก.ย.52 กับมี.ค.52) ราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.3 ตามแผนภาพที่ 1 และราคาสูงกว่าปีที่แล้วร้อยละ 2.8 (ก.ย. 52 เทียบ ก.ย. 51)

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเป็นรายเมืองและรายประเภทแล้ว การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ของบางเมืองเริ่มส่งสัญญาณของความร้อนแรง อาทิ เสินเจิ้น (shenzen) ที่ราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.3 ในช่วง 6 เดือน หรือ CB Richard Ellis รายงานว่าในปักกิ่งราคาที่พักอาศัยระดับบน (Luxury Residential Price) ราคาเพิ่มขึ้นแล้วร้อยละ 9.6 ในระยะ 6 เดือน

แผนภาพที่ 2 การเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาที่พักอาศัยในเดือนกันยายน 2552 เทียบกับ 3 เดือนและ 6 เดือนก่อนหน้า (ยกเว้นมาเลเซียใช้เดือนมิถุนายน 2552) (ร้อยละ)

ที่มา : CEIC และธนาคารอาคารสงเคราะห์

3. เกาหลีใต้ อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ และมาเลเซียมีความเสี่ยงของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ต่ำ จากการเพิ่มขึ้นของราคาที่พักอาศัยที่ต่ำหรือหดตัว หากเปรียบเทียบราคาที่พักอาศัยในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา (ก.ย. 52 เทียบ มิ.ย. 52 ยกเว้นมาเลเซีย มิ.ย. 52 เทียบ มี.ค. 52) ราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.1, 1.1, -0.7, และ 0.3 สำหรับเกาหลีใต้ อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ และมาเลเซีย ตามลำดับ ตามแผนภาพที่ 2

4. ไทยมีความเสี่ยงของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ต่ำ ข้อมูลจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ชี้ว่า ในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา (ก.ย. 52 เทียบ มิ.ย. 52) ราคาบ้านพร้อมที่ดินในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ลดลงร้อยละ 6.2 สำหรับในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา (ก.ย. 52 เทียบ มี.ค. 52) ราคาลดลงร้อยละ 9.0 และราคายังต่ำกว่าปีที่แล้วร้อยละ 6.9

นอกจากนี้ พื้นที่รับอนุญาตก่อสร้างในเขตกรุงเทพและปริมณฑล และโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ยอดสะสม 8 เดือนปี 2552 (ม.ค. 52 – ส.ค. 52) เทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว หดตัวร้อยละ 14.2 และ 45.4 ตามลำดับ ยืนยันว่าประเทศไทยมีความเสี่ยงฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ต่ำมากและต่ำที่สุดในเอเชีย

5. ปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์มีจำกัด ความเสี่ยงจากการประเมินสถานการณ์และการใช้นโยบายที่ไม่เหมาะสมน่ากังวลมากกว่า  ข้อมูลชี้ว่าปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ยังห่างไกลในประเทศเอเชียส่วนใหญ่ อาจมีบางเมือง บางประเภทที่ราคาเพิ่มขึ้นสูง แต่ประเมินว่าเป็นไปอย่างจำกัด

จากการที่รายได้โดยรวมของสิงคโปร์ ฮ่องกง และไต้หวัน ลดลงตามการหดตัวของเศรษฐกิจปี 2552 (IMF ประเมินเมื่อเดือนตุลาคม 2552 ว่าสิงคโปร์ ฮ่องกง และไต้หวัน เศรษฐกิจปี 2552 ขยายตัวร้อยละ -3.3, -3.6, และ -4.1 ตามลำดับ) ที่ทั้งกลุ่มพึ่งพาการค้าและการเงินโลกมาก ได้รับผลกระทบจากวิกฤตการเงินโลกมากที่สุดในภูมิภาค 

ถึงหากเกิดฟองสบู่จริง คงเป็นฟองสบู่ขนาดเล็กที่มีผลกระทบอย่างจำกัด นโยบายการแก้ปัญหาก็มีหลายมาตรการให้เลือกตั้งแต่กำหนดเพดานการปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของสถาบันการเงิน การเพิ่มหลักประกันในการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์การเพิ่มเงินดาวน์ ตลอดจนการเพิ่มค่าธรรมเนียมการโอน

อสังหาริมทรัพย์ในบางประเภทและระดับราคา (เพื่อลดการเก็งกำไร) อย่างไรก็ตามหากผู้ที่เกี่ยวข้องมีการประเมินสถานการณ์ผิดพลาด หรือใช้มาตรการไม่เหมาะสม ผิดเวลา เช่น การเร่งขึ้นดอกเบี้ยเพื่อลดปัญหาฟองสบู่ อาจส่งผลกระทบต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจในภาพรวม ที่เริ่มฟื้นตัวจากวิกฤตการเงินโลก

ผมเห็นว่าปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในเอเชียมีอย่างจำกัด อาจมีบางเมือง บางประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว สำหรับประเทศไทยมีปัญหาน้อยที่สุดในภูมิภาค ที่จริงยังมีการหดตัวของราคาและการพัฒนาที่พักอาศัย มีความจำเป็นที่ภาครัฐต้องให้การสนับสนุนต่อเนื่อง

ในภาวะที่เศรษฐกิจไทยเพิ่งเริ่มฟื้นตัวในปัจจุบัน ความเสี่ยงสำคัญมาจากกระแส ความกังวลเรื่องฟองสบู่อสังหาฯ เกินข้อเท็จจริง และการใช้นโยบายที่ไม่เหมาะสม รุนแรงเกินความจำเป็นหรือก่อนเวลา อาทิ การขึ้นดอกเบี้ย ที่อาจสร้างปัญหาสำคัญต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก

อย่างไรก็ตามสำหรับประเทศไทย ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจปรับเพิ่มขึ้นในปีหน้า จากฐานราคาที่ต่ำของปีนี้ ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ มาตรการสนับสนุนทั้งทางภาษีและสินเชื่อของภาครัฐ แต่การเพิ่มขึ้นของราคา ยังคงมีอยู่อย่างจำกัด จากจำนวนโครงการที่เกิดขึ้นมากในปี 2552 และ 2551 และเศรษฐกิจที่เพิ่งฟื้นตัวจากวิกฤตเศรษฐกิจโลก

สำหรับสิ่งที่ควรทำคือ การสนับสนุนหน่วยงานที่เกี่ยวข้องหารือถึงแนวทางการประเมินสถานการณ์และการป้องกันและแก้ปัญหาให้มีความเหมาะสม ทั้งระดับในและระหว่างประเทศเพื่อลดความผิดพลาดของการวิเคราะห์สถานการณ์และการใช้มาตรการที่ไม่เหมาะสม หากจำเป็นควรเริ่มจากมาตรการในภาคอสังหาริมทรัพย์

อาทิ การกำหนดเพดานการปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ การเพิ่มหลักประกันในการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ การเพิ่มเงินดาวน์ ตลอดจนการเพิ่มค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ในบางประเภทและระดับราคา (เพื่อลดการเก็งกำไร) โดยควรหลีกเลี่ยงการใช้มาตรการดอกเบี้ย ที่กระทบในวงกว้างในสถานการณ์เศรษฐกิจเช่นปัจจุบัน

¹บทความนี้เป็นส่วนหนึ่งของการประเมินความเสี่ยงของเงินทุนโลกและเศรษฐกิจในเอเชีย ในส่วนของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์
² “A bubble refers to a situation when the price for an asset exceeds its fundamental value by a large margin”ใน Cochrame, John 2001 “Asset Pricing” Princeton, New Jersey: Princeton University Press. ไม่มีวิธีระบุการเกิดฟองสบู่ทางการเงินที่ยอมรับโดยทั่วไป ตามปกติจะระบุถึงการเกิดปัญหาฟองสบู่เมื่อราคาลดลงมาก ๆ เช่น Collyns and Senhadji (2002)
“Lending Booms, Real Estate Bubble and Asian Crises” IMF Working Paper wp 02/20 ใช้เกณฑ์การเกิดฟองสบู่ในอสังหาริมทรัพย์เมื่อราคาลดลงจากจุดสูงสุดเกินร้อยละ 30 และฟองสบู่ในราคาหุ้นเมื่อราคาลดลงจากราคาสูงสุดเกินร้อยละ 40

ที่มา : สำงานเศรษฐกิจการคลัง